Un marché dans le viseur : Paris Rive Droite

3 marchés se confrontent sur la Rive Droite parisienne : Paris Ouest, Paris Est et Paris Nord. Chacun de ces marchés a ses propres caractéristiques et atouts. L’offre y est de plus en plus réduite, mais les utilisateurs restent nombreux à vouloir s’y implanter.

Découvrez ce marché en quelques chiffres clés !

Paris Ouest (1,2,8,9,16,17èmes arrondissements)

Sources : Evolis, ORIE

La demande est toujours très forte pour ces arrondissements, mais les entreprises doivent faire face à une offre quasiment absente, qui se loue rapidement et à des valeurs locatives très élevées. Ces contraintes ont eu pour effet de freiner le placement de bureaux.

Tous les segments de surfaces sont touchés par cette baisse du nombre de transactions et les entreprises rivalisent d’imagination pour trouver des solutions. Certaines font le choix d’une extension de surface à proximité immédiate ou dans l’immeuble où elles sont déjà implantées. D’autres réaménagent leurs locaux pour les optimiser ou s’organisent en flex-office pour

pouvoir opter sur des surfaces moins importantes et enfin, le coworking s’impose régulièrement comme une réponse adéquate aux besoins.

Il faut rappeler que le taux de vacance immédiat pour ce secteur n’atteint que 1,4%. Cette faiblesse de l’offre est exceptionnelle par son ampleur et sa constance. Le phénomène dure maintenant depuis plusieurs années. Certains deals se signent avant que l’offre ne soit proposée sur le marché.

Dans ces conditions, les valeurs locatives s’envolent vers des sommets : La Halle Saint Petersbourg s’est louée sur la base d’un loyer facial de 870 €/m².

Néanmoins, quelques immeubles seront disponibles en 2021 et pourront alimenter l’offre, même si certaines font déjà l’objet d’intérêts.

L’acquisition des locaux peut apparaître comme un choix judicieux, grâce aux conditions de crédits avantageuses. Mais l’offre à la vente est également absente. Dès qu’une surface est disponible, le prix, pourtant élevé, est accepté par l’entreprise. Ainsi, la moyenne des prix de vente s’envole à près de 12 000 €/m². Les valeurs prime dépassent même 20 000 €/m².

Paris Est (3,4,10,11,12èmes arrondissements)

Sources : Evolis, ORIE

Le taux de dynamique est quatre fois supérieur à la vacance, témoignant de l’intérêt important des entreprises pour ces arrondissements. Pourtant, le placement 2019 affiche une baisse de 18% sur un an.

À l’instar de Paris Ouest, Paris Est souffre d’une offre de bureaux très rare, voire absente. Le taux de vacance de ce secteur est d’une faiblesse jamais vue auparavant, à seulement 1,2%. En outre, les projets manquent à l’appel : deux sont prévus seulement sis boulevard Morland à Paris 4ème et Villa du Clos Malevart à Paris 11ème, mais aucun ne dépasse les 10 000 m² disponibles.

Sans surprise, les valeurs locatives atteignent des niveaux exceptionnels, allant même jusqu’à 750 €/m² à Paris 10ème.

Les entreprises pourtant surprises au début de leurs recherches par ces loyers élevés, finissent par l’accepter avec quelques disparités. Les petites entreprises n’ont pas le choix et se positionnent sur des surfaces de seconde main, en état d’usage. Les entreprises de taille plus importante sont plus exigeantes et privilégient les surfaces efficientes et optimisées.

Les propriétaires prennent peu à peu conscience de cet état de fait et acceptent de restructurer ou de rénover leur patrimoine. Un institutionnel a même déclaré récemment que leur objectif était d’améliorer les capacitaires de leurs actifs.

Les loyers trop élevés et la faiblesse des taux d’intérêt entraînent un intérêt particulier pour la vente mais les locaux proposés sur le marché sont, là encore, très rares. La moyenne des prix de vente s’établit à presque 8 000 €/m².

Paris Nord (18,19,20èmes arrondissements)

Sources : Evolis, ORIE

Les tendances de ce secteur demeurent inchangées : il s’agit du seul territoire parisien à présenter un taux de dynamique inférieur au taux de vacance immédiat. C’est surtout la demande qui s’établit à un faible niveau au regard des autres arrondissements de Paris, même si un effet report a été observé, compte-tenu des fortes valeurs locatives parisiennes.

Après une année 2018 excellente, les transactions de petites surfaces retrouvent un niveau normalisé avec 52 signatures de moins de 1 000 m². 8 transactions supérieures à 1 000 m² ont été recensées seulement contre 13 en 2018. Au global, la demande placée accuse ainsi une baisse de 40% sur un an.

Pourtant, l’offre de bureaux est en quantité suffisante et de bonne qualité. Un peu plus de 100 000 m² sont disponibles sous un an dont les deux tiers des m² sont présentés neufs ou rénovés. Plusieurs surfaces sont encore proposées dans des immeubles neufs comme View ou Eastway dans le 20ème arrondissement. Plus de 30 000 m² sont livrables en juin 2020 du côté de la Porte de la Chapelle, immeubles Tribeca et Kara présentés à 430 €/m².

En parallèle, les valeurs locatives et vénales sont en forte hausse, car les entreprises privilégient les locaux les plus qualitatifs et les mieux situés. Même en hausse, les valeurs locatives sont parmi les plus faibles de la capitale. L’acquisition souffre surtout d’une raréfaction de l’offre à vendre, ne totalisant que 10 000 m² sous un an. Les signatures ont donc été très limitées en 2019, favorisant la hausse des valeurs.

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