Comment se comporte le marché de l’acquisition en Île-de-France ?

Des taux avantageux mais des conditions durcies

Les incertitudes économiques liées à la crise sanitaire de la Covid-19 ont poussé les établissements bancaires à durcir leurs conditions d’accès au crédit : elles demandent bien plus de garanties financières qu’avant la crise sanitaire, avec un apport pouvant aller jusqu’à 30 à 40 %. Cependant, avec un taux moyen de 1,22 % au 2ème trimestre 2021, les crédits immobiliers accordés aux entreprises restent avantageux et bien en-deçà de leur moyenne décennale. Dans ces conditions, de nombreuses entreprises continuent de vouloir acquérir leurs locaux. Une tendance confirmée par le taux de croissance annuel de l’encours de crédits immobiliers de nouveau orienté à la hausse.

Des demandes bridées par une pénurie de l’offre

Si les demandes à l’acquisition sont nombreuses, l’insuffisance de l’offre ne permet pas forcément de répondre aux besoins des entreprises. En Île-de-France, l’offre de bureaux à vendre atteint 575 000 m² au 1er semestre 2021, soit 10,5 % de la totalité des surfaces disponibles sous un an. L’offre à la vente des locaux d’activités atteint quant à elle plus de 490 000 m², soit 25 % de l’offre disponible. Si ce chiffre peut paraître conséquent, il est à nuancer : les ventes trustent près de 30 % de la demande placée des douze derniers mois.
En outre, il convient de rappeler qu’il existe de grandes diversités d’un territoire à l’autre : si la proportion de bureaux à vendre correspond seulement à 3,3 % de l’offre dans le Quartier central des Affaires de la capitale, plus de 40 % des surfaces disponibles sous un an sont présentées à l’acquisition dans le secteur de Marne-la-Vallée. Les disparités sont également fortes pour le marché des locaux d’activités : de seulement 6 % au nord de l’aéroport Paris-Charles de Gaulle (hors Paris Nord II) à plus de 50 % dans le secteur de Sénart-Évry.

Des prix majoritairement en hausse

La rareté de l’offre à la vente et les importantes demandes exprimées à l’acquisition tendent à tirer les valeurs vénales à la hausse. Cette dernière est particulièrement visible sur les marchés des locaux d’activités. En effet, en 1ère comme en 2ème couronne, les prix moyens de transactions sont en hausse. En 1ère couronne, il atteint plus de 1 700 €/m², en hausse de près de 10 % par rapport au 2ème trimestre 2020. En 2ème couronne, les biens se vendent en moyenne à 1 200 €/m², en hausse de 22 % sur un an. Les prix restent toutefois variables d’un secteur à un autre : le prix de vente moyen dans le secteur de Versailles Grand Parc est inférieur à 800 €/m² alors qu’il avoisine les 2 000 €/m² à Montreuil-Bagnolet.
Si le marché des bureaux est animé par davantage de disparités géographiques, les valeurs sont également orientées à la hausse. À Paris, le prix moyen de transaction progresse de 11 % en un an, il atteint même plus de 15 000 €/m² dans le Quartier central des affaires. En 2ème couronne, la hausse est encore plus importante et atteint près de 20 % à 1 750 €/m².

Marché des bureaux : cartographie des prix de vente

Marché des locaux d’activités et des entrepôts de moins de 10 000 m² : cartographie des prix de vente

Zoom : Les ventes majeures du 1er semestre 2021

Le marché des ventes de bureaux du 7ème arrondissement de Paris a été animé par une acquisition sis rue de Solférino à environ 34 000 €/m². Ce prix très élevé témoigne de la rareté de l’offre à l’acquisition pour des emplacements prime, de surcroît pour les surfaces de plus de 1 000 m².
Le marché dionysien des locaux d’activités et des entrepôts a également connu une transaction majeure : la vente d’un entrepôt situé rue Ambroise Croizat à 2 400 €/m². Cette acquisition à un prix élevé met en avant les nombreuses demandes exprimées pour des locaux de logistique urbaine et la raréfaction des opportunités.

Sources : Banque de France, Evolis.