INVESTISSEMENT IMMOBILIER | L’étude du marché national au 1er trimestre 2025

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché national de l’investissement au premier trimestre 2025. Voici ce qu’il faut en retenir.

Les prémices d’une reprise durable ?

Dans la lignée du second semestre 2024, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts logistiques et locaux industriels) confirme son timide redémarrage. Près de 3,4 milliards d’euros ont été investis au cours des trois premiers mois de l’année, un résultat en très nette progression annuelle de 67 % (à période comparable). Rapporté à la moyenne quinquennale des premiers trimestres, il affiche cependant une baisse de 28 %, témoignant pleinement d’une conjoncture économique et immobilière toujours dégradée.

Cette performance s’explique en grande partie par la finalisation de plusieurs transactions d’envergure. Trois opérations supérieures à 200 millions d’euros ont été actées en ce début d’année : l’acquisition partielle (60 %) en portefeuille des trois trophy assets parisiens de KERING par ACM, MUBADALA et ARDIAN pour près de 840 millions d’euros ainsi que les arbitrages par UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD de la Tour Trinity à La Défense, reprise par NORGES BANK IM pour 380 millions d’euros, et d’une participation de 15 % du centre commercial Westfield Forum des Halles, au profit de CDC INVESTISSEMENT IMMOBILIER pour 235 millions d’euros.

Sur les tranches inférieures, les performances sont plus contrastées : les petites opérations (inférieures à 20 millions d’euros) accusent, par exemple, un repli de 35 % par rapport à la moyenne quinquennale. Une telle configuration de marché interroge quant au redémarrage du marché de l’investissement en immobilier d’entreprise : ces grandes transactions préfigurent-elles une véritable reprise ou s’agit-il plutôt d’un épiphénomène ?

L’Île-de-France retrouve son leadership

Près de 2,4 milliards d’euros ont été engagés en Île-de-France au premier trimestre 2025, un volume en très nette progression annuelle, de l’ordre de 158 % mais toujours 20 % sous la moyenne quinquennale (à période comparable). Porté par les trois deals XXL précédemment cités, l’Île-de-France retrouve son statut de première cible des investisseurs et concentre 71 % des engagements nationaux, contre seulement 46 % un an auparavant. Cette part de marché est même supérieure d’environ 10 points à la moyenne des premiers trimestres des cinq exercices antérieurs.

En région, seulement 954 millions d’euros ont été engagés au cours de ce premier trimestre, un volume en repli annuel de 12 % mais surtout 42 % sous la moyenne quinquennale (à périmètre constant). Principale locomotive du dynamisme du marché régional l’année passée, les opérations en portefeuilles ont été plus rares en ce premier trimestre. Seulement 194 millions d’euros ont été investis dans ce type de transaction (hors portefeuille Île-de-France), un volume inférieur de 55 % à la moyenne quinquennale.

Avec 250 millions d’euros engagés, l’Auvergne-Rhône-Alpes confirme son statut de premier marché régional et affiche même une progression annuelle de 43 %, tout en restant 35 % sous la moyenne quinquennale. Avec un investissement trimestriel de 134 millions d’euros, les Hauts-de-France est le second marché à afficher une performance supérieure à 100 millions d’euros. Enfin, seules deux autres régions enregistrent un engagement trimestriel de plus de 50 millions d’euros : la Bourgogne-Franche-Comté avec 67 millions d’euros et les Pays-de-la-Loire avec 63 millions d’euros.

Un paysage tertiaire davantage fragmenté entre Paris et les régions

Au premier trimestre 2025, les bureaux ont engrangé près de 1,4 milliard d’euros d’investissement en France, un résultat en nette progression annuelle, de l’ordre de 65 %. Néanmoins, ce résultat demeure deux fois inférieur à la moyenne quinquennale (à période comparable). Cette typologie d’actifs concentre 42 % des sommes investies à l’échelle nationale, une part de marché en phase avec leur niveau du premier trimestre 2024 mais 14 points sous la moyenne sur cinq ans.

Ce volume est largement soutenu par la cession de la Tour Trinity et les autres opérations parisiennes d’envergure : les régions ne concentrent que 19 % des investissements tertiaires (contre 51 % au premier trimestre 2024 et 28 % pour la moyenne quinquennale), soit moins de 260 millions d’euros. Cette configuration de marché souligne la très forte polarisation des investissements : dans cette période d’incertitudes économiques persistantes, les investisseurs continuent de privilégier très largement les quartiers d’affaires parisiens les plus établis.

Après son fort rebond du second semestre 2024, le marché des locaux industriels et logistiques (I&L) enregistre un ralentissement en ce début d’année. Seulement 685 millions d’euros ont été investis, un volume en repli annuel de 8 % et inférieur de 35 % à la moyenne quinquennale (à période comparable). Dans ces conditions, l’I&L représente seulement 20 % des engagements nationaux contre 37 % un an auparavant.

Au premier trimestre 2025, environ 1,3 milliard d’euros ont été investis dans des locaux commerciaux en France, un résultat 3 fois supérieur aux montants investis au premier trimestre 2024 et également 57 % supérieur à la moyenne quinquennale (à période comparable).

Ce sursaut doit néanmoins être relativisé. En effet, il est très fortement conditionné par les deux signatures de très grande envergure évoquées précédemment (KERING et centre commercial Westfield Forum des Halles). Elles concentrent à elles seules près de 85 % des engagements trimestriels. En dehors de ces deux signatures, seulement 14 transactions, toutes inférieures à 40 millions d’euros, sont recensées pour un total de 205 millions d’euros.

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