Etude de marché Île-de-France 4ème trimestre 2021

Le marché de l’Investissement

Près de 6 milliards d’euros ont été investis au 4ème trimestre, ce montant pèse pour 40 % de l’investissement francilien en immobilier d’entreprise (bureaux, locaux d’activités, logistique et commerce) en 2021. En dépit de ce rebond de fin d’année, le montant global des investissements en Île-de-France n’a atteint que 14,6 milliards d’euros, en retrait de 33 % par rapport à la moyenne annuelle 2017-2020.
Les bureaux demeurent la classe d’actifs privilégiée par les investisseurs : avec plus de 13 milliards d’euros investis, ils concentrent 90 % des investissements de 2021. Les acquéreurs favorisent les opérations les plus sécurisées : les deux tiers des montants investis en bureaux concernent des actifs loués à plus de 95 %.
Si la logistique a toujours le vent en poupe, les offres disponibles pour des entrepôts et des locaux d’activités sont de plus en plus rares et ne permettent plus de répondre aux demandes exprimées. Cela impacte les taux de rendement : le taux prime des actifs logistiques baisse et atteint 3,50 %.
Dans la continuité des 3 premiers trimestres, les investissements en commerce restent peu conséquents : à peine 600 millions d’euros.

Le marché des Bureaux

Après une année 2020 profondément impactée par la pandémie de la Covid-19, le marché des bureaux franciliens redémarre et affiche une progression de 30 % en 2021. Avec près de 1 850 000 m² placés, le placement reste toutefois inférieur à son niveau de 2019 (- 21 %).
Avec plus de 700 000 m² placés en 2021, les petites surfaces (moins de 1 000 m²) constituent la tranche la plus dynamique, en hausse de près de 40 % par rapport à 2020. Preuve de cette excellente santé, ce placement est à peine inférieur à celui de 2019 (- 5 %).
En outre, les utilisateurs font état d’un fort désir de centralité : le Quartier Central des Affaires de Paris apparaît plus que jamais comme le premier quartier de bureaux de France. Par rapport à 2020, la demande placée des bureaux de moins de 5 000 m² s’envole et est même légèrement supérieure à son niveau de 2019 !
En Île-de-France, l’offre immédiate continue toutefois de croître (+ 11 % en un an) et le taux de vacance francilien affiche 7,4 %.
Après avoir atteint leur asymptote au 1er semestre 2020, les loyers intra-muros marquent une forte baisse (- 10 % en un an) et tendent à retrouver leurs valeurs de 2019. Ailleurs en Île-de-France, les valeurs locatives sont plutôt stables. La rareté de l’offre à la vente provoque une hausse des valeurs vénales : le prix moyen des petites et moyennes surfaces augmente de 10 % en Île-de-France.

Le marché des Locaux d’Activités et des petits Entrepôts

Sur l’ensemble de l’année 2021, le placement atteint près de 930 000 m², porté par l’exceptionnel 2ème trimestre. En comparaison avec 2020, il progresse de près de 30 % mais reste légèrement inférieur à la moyenne annuelle 2017-2019. Avec un peu plus de 200 000 m² placés au cours des 3 derniers mois, le 4ème trimestre reste dans la lignée du placement observé au 3ème trimestre 2021.
Le placement des locaux neufs atteint un niveau record de 235 000 m² placés, témoin de l’attrait toujours plus important des entreprises pour les biens de 1ère main.
L’offre disponible se réduit : elle chute de 10 % en un an. La baisse est encore plus importante pour l’offre à la vente (- 30 %) : moins d’un quart des surfaces disponibles sous 12 mois est présenté à l’acquisition. Ce phénomène de raréfaction et des entreprises toujours désireuses de devenir propriétaires de leurs locaux tirent les valeurs vénales à la hausse : le prix moyen des locaux d’activités augmente de 25 % !

Sources : EVOLIS.