Etude de marché Île-de-France 3ème trimestre 2021

Le marché de l’Investissement

Le marché reprend doucement après un second trimestre décevant. Ce 3ème trimestre 2021 totalise près de 3 milliards d’euros investis en Île-de-France en Immobilier d’Entreprise (Bureaux, Locaux d’activités, Logistique et Commerce), un niveau en deçà de 40 % par rapport à la moyenne des 3èmes trimestres 2017-2020. Au global sur l’année 2021, ce sont un peu plus de 9 milliards d’euros investis en Île-de-France, un niveau comparable à celui de 2017.
Si les investisseurs recherchent avant tout les actifs Core / Core +, il est à relever que les actifs Value-Add totalisent 2,2 milliards d’euros, en progression de 58 % par rapport à 2020. La raréfaction des offres Core et les excellentes conditions de financement amènent toujours les investisseurs à considérer la création de valeur. Plus de 80 % des montants en Value-Add ont été réalisés dans la capitale, car la profondeur du marché parisien rassure les acteurs.
Les investissements en Commerce sont toujours à la peine (400 M€), les Bureaux restent la classe d’actifs privilégiée, tandis que les montants investis en Locaux d’Activités et Logistique totalisent 600 M€. La Logistique est un actif très recherché qui présente des taux de plus en plus bas.

Le marché des Bureaux

Sur les 9 premiers mois de l’année, la demande placée en Île-de-France dépasse les 1 200 000 m², en hausse de 20 % par rapport à 2020. Le marché francilien reste toutefois en-deçà de son niveau d’avant-crise : en comparaison avec 2019, le recul atteint 25 %. Groupe JVL estime que le placement francilien pourrait atteindre
1 700 000 à 1 800 000 m² sur l’ensemble de l’année 2021. Ce dernier resterait toujours inférieur de plus de 20 % à la demande placée en 2019 (2,3M de m²).
Dans la continuité du 1er semestre, les petites surfaces (moins de 1 000 m²) confirment leur bonne santé : leur placement progresse de 15 % par rapport à 2020 avec 300 signatures supplémentaires. Comparativement au marché d’avant-crise, ce segment est le plus résilient : il se maintient à plus de 80 % de l’activité de 2019.
L’offre immédiate se stabilise légèrement au-dessus des 4 millions de m². En un an, elle a progressé de 25 %, portant le taux de vacance francilien à 7,3 %. Les situations territoriales demeurent toutefois variées : la vacance reste sous la barre symbolique des 5 % à Paris QCA et sur la Rive Gauche alors qu’elle dépasse les
15 % dans le secteur de Saint-Denis – Saint-Ouen et dans la partie nord du Croissant Ouest.
L’évolution des loyers est également variée : en baisse de 11 % à Paris mais relativement stable en 1ère ou 2nde Couronne.
La vivacité de la demande, combinée à une offre trop limitée, tire les valeurs vénales vers le haut : le prix de vente moyen à Paris progresse de 10 % et même de 25 % à Paris QCA.

Le marché des Locaux d’Activités et des petits Entrepôts

Le marché des Locaux d’Activités et des Entrepôts de moins de 10 000 m² affronte la crise sereinement avec pas moins de 700 000 m² placés au cours des 9 premiers mois de 2021, un niveau équivalent à ceux d’avant-crise. En revanche, ce score a surtout été atteint grâce au 2ème trimestre 2021. Le seul 3ème trimestre 2021 ne totalise que 190 000 m² placés, un niveau en-deçà de 15 % par rapport à la moyenne trimestrielle (2017-2021).
Les entreprises ont un intérêt croissant pour les locaux neufs, avec 170 000 m² placés sur l’année, au plus haut en 4 ans d’observation. Si l’offre immédiate neuve affiche une hausse de 39 % sur un an en raison des retards de livraison, l’offre neuve à vendre affiche un recul de 45 % sur la même période. Or, la demande à l’acquisition reste très forte.
Dans ce contexte, les prix de vente observent une hausse moyenne de 15 % sur un an. Les Entrepôts, actifs très recherchés depuis le développement des stratégies e-commerce, présentent un loyer en hausse de 9 % sur un an.

Sources : Groupe JVL.