NANTES | L’étude marché du 4ème trimestre 2024

Le Groupe Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché immobilier de l’agglomération nantaise (investissement, bureaux, activité, logistique) au dernier trimestre 2024. Voici ce qu’il faut en retenir.

Pays-de-la Loire : l’investissement

La logistique sur le devant de la scène

Après un début d’année 2024 timide, le marché de l’investissement dans la région Pays-de-la-Loire a connu une hausse notable des sommes investies en immobilier d’entreprise sur la seconde moitié de l’année. Malgré ces quelques signes d’amélioration, le marché de l’investissement reste fébrile.

Toutes classes d’actif confondues, 129 millions d’euros ont été investis au quatrième trimestre dans la région Pays-de-la-Loire, portant à 253 millions d’euros le total des sommes engagées en 2024. Ce résultat affiche une légère baisse annuelle de 4 % comparée 2023, mais rapporté à la moyenne quinquennale, l’écart est bien plus net, de l’ordre de 24 %.

Le marché a majoritairement été animé par des transactions comprises entre 20 et 50 millions d’euros, qui, avec un montant cumulé de 145 millions d’euros, concentrent 57 % des sommes investies. Les deals inférieurs à 20 millions d’euros ont également été un moteur essentiel de l’activité et occupent une part de marché de 43 %.

Concernant le détail par typologie d’actifs, plusieurs tendances ont été observées.

En perte de vitesse, les bureaux ont connu une année assez terne, avec 89 millions d’euros investis, un volume en baisse annuelle de 42 %, et inférieur de 51 % à la moyenne quinquennale.

La typologie des commerces a également connu une année décevante, avec à peine 4 millions d’euros investis au T4, alors qu’aucun deal n’a été enregistré au cours des trois trimestres précédents. Sans surprise, ce résultat affiche un repli annuel de 88 % et se révèle inférieur de 90 % à la moyenne quinquennale.

Les investissements sur la classe d’actifs des locaux d’activité sont également anecdotiques et ne représentent que 2 % des sommes investies dans la région, avec 4 millions d’euros. Ce montant se contracte de 75 % par rapport à l’an passé et demeure très loin de la moyenne quinquennale (- 88 %).

Enfin, il convient de terminer ce tour d’horizon par la classe d ‘actif majoritaire, à savoir la logistique, qui agrège 62 % des engagements dans la région Pays-de-la-Loire. L’appétit des investisseurs pour cette typologie s’accentue d’année en année : 82 millions d’euros supplémentaires au T4 s’ajoutent aux 76 millions d’euros des premiers trimestres. Ce résultat dépasse de très loin celui de 2023 (+ 155 %) et se révèle supérieur de 44 % à la moyenne quinquennale.

Bureaux : L’activité transactionnelle se concentre sur les petites surfaces

Selon les derniers chiffres de l’ONITA (Observatoire Nantais de l’Immobilier Tertiaire et d’Activités), le marché des bureaux dans l’agglomération Nantaise connaît pour la seconde année consécutive un recul notable, impacté par la dégradation de l’environnement économique.

Après une baisse de 26 % en 2023, la demande placée enregistre une contraction de 25 % en 2024, avec 84 600 m² commercialisés pour 220 transactions. L’ampleur du repli est telle que ce résultat est inférieur à celui enregistré en 2020, année noire marquée par la pandémie.

Comparé à la moyenne décennale, le chiffre de l’exercice 2024 est significativement inférieur de 18 %. La métropole de Nantes est ainsi reléguée à la huitième place des marchés tertiaires régionaux.

Le ralentissement de l’activité transactionnelle est principalement observable sur le marché neuf, en repli de 55 %. Le segment de seconde main résiste comparativement bien mieux et fait jeu égal avec 2023, avec un volume de 60 000 m². Dans cette configuration, la part de la demande placée de seconde main bondit à 71 % contre 46 % en 2023.

Pointé par les observateurs depuis plusieurs années, le manque de disponibilités neuves couplé aux difficultés économiques engendre un fort attentisme de la part des entreprises, des investisseurs aux promoteurs jusqu’aux utilisateurs finaux, ce qui pénalise d’abord le marché de première main.

Par ailleurs, un seul compte-propre de 800 m² a été enregistré en 2024, alors que ce type d’opération était bien plus fréquent les années précédentes, notamment en 2021 et 2022.

Ce fort attentisme se traduit également par le recul notable des grandes transactions supérieures à 2 500 m² : seules 2 opérations ont été recensées contre 8 l’an passé, soit un repli annuel de 78 % en volume. Le Service de Santé au Travail de la Région Nantaise (SSTRN) a acquis en VEFA l’immeuble Pantone d’une surface de 5 650 m² pour y installer son futur siège administratif en 2026 tandis que l’entreprise CGI déposera ses valises sur 3 700 m² dans l’immeuble La Forge situé dans le quartier Haluchère-Batignolles.

Cependant, il convient de noter que l’activité transactionnelle a progressé sur les créneaux de surface inférieurs, ce qui constitué un signal extrêmement positif quant à la profondeur et la résilience du marché tertiaire nantais. Les opérations comprises en 1 000 et 2 500 m² ont ainsi progressé de 50 % en volume, avec 19 transactions. La situation est similaire sur le créneau 500 – 1 000 m², en progression de 22 % en volume pour 23 transactions.

Géographiquement, le centre de l’agglomération reste toujours très convoité par les utilisateurs et concentre l’essentiel de l’activité, soit 38 000 m². Arrive en seconde position, le secteur Nord-Ouest, qui a été particulièrement impacté par le repli des demandes en 2024 et voit son marché reculé de 51% en un an. Troisième sur le podium, le secteur Nord-Est progresse timidement de 12 %, avec 10 150 m² transactés en 2024.

En dehors du resserrement économique, plusieurs autres éléments explicatifs sont à prendre en compte, avec, en premier lieu, la raréfaction des disponibilités. Ce phénomène est principalement observable sur l’offre neuve. L’immense majorité des immeubles neufs qui arrive en livraison, dans le centre-ville ou sur l’île de Nantes, a déjà trouvé preneur.

Selon l’ONITA (Observatoire Nantais de l’Immobilier Tertiaire et d’Activités), l’offre neuve disponible à un an s’établit à 174 000 m², dont à peine 44 000 m² dans le centre de l’agglomération.

La vacance est faible, et le stock des disponibilités progresse surtout en seconde main, à la suite d’importantes libérations. Cette situation ne trouvera pas de correctif à court terme : les projets bien localisés sont très souvent précommercialisés et le volume de mètres carrés attendus en livraison demeure trop faible pour inverser la tendance sous-offreuse du marché.

Dans une configuration de marché déséquilibrée où les disponibilités sont significativement faibles, une tendance haussière des valeurs est notable, que cela soit à la location ou à la vente.

Dans le centre de l’agglomération, la fourchette est située, entre 230 et 280 €/m²/an pour des bureaux neufs, et entre 144 et 220€/m²/an pour ceux de seconde main. En périphérie, les loyers de première main sont compris entre 170 et 220 €/m²/an tandis que les valeurs pour des bureaux de seconde main se situent plutôt entre 110 et 160 €/m²/an.

Concernant le marché de l’acquisition, la progression de valeurs est également notable, compte-tenu de la raréfaction de l’offre, de la forte demande des entreprises, et surtout, de l’augmentation des coûts de construction. Dans le centre de l’agglomération, le prix au m² s’échelonne de 3 500 à 5 200 €/m². En périphérie, les valeurs sont plutôt comprises entre 1 600 et 2 800 €/m².

Locaux d’activités & Logistique : Ralentissement de la demande

Selon les derniers chiffres de l’ONITA (Observatoire Nantais de l’Immobilier Tertiaire et d’Activités), le marché des locaux d’activité et de la logistique dans l’agglomération nantaise fait jeu égal avec l’an passé : 127 130 m² ont été commercialisés en 2024 contre 122 106 m² en 2023.

Cependant, ce chiffre global cache quelques disparités. En nombre tout d’abord, les opérations sont moins nombreuses en 2024, avec 135 transactions recensés contre 146 l’an passé.

Ensuite, la logistique représente 39 % de la demande placée, soit 50 000 m² alors qu’en 2023, sa part n’était que de 25% pour un volume total de 30 000 m².

Si la logistique progresse, cela signifie mécaniquement les locaux d’activité régressent : moins de 77 200 m² ont ainsi été commercialisés en un an, soit un niveau historiquement bas, en repli annuel d’environ 20 %.

Les difficultés économiques ont frappé de plein fouet le tissu de l’activité industrielle et artisanale. Dans cette configuration, la demande issue des PME locales et des grands groupes nationaux, véritable moteur de ce marché tertiaire industriel, a considérablement ralenti. Cela se traduit par un attentisme très fort des utilisateurs, principalement notable sur les transactions > 1 000 m².

Ainsi, la demande placée supérieure à 2 500 m² recule ainsi de 10 % en un an. Entre 1 000 et 2 500 m², le repli est plus important encore, de l’ordre de 46 %. A l’inverse, les créneaux inférieurs ont comparativement mieux résisté : entre 500 et 1 000 m², l’activité transactionnelle progresse de 14 %, malgré un nombre inférieur d’opération. Enfin le créneau < 500 m² tire son épingle du jeu, avec 38 000 m² commercialisés pour 95 transactions (soit un volume doublé par rapport à l’an passé).

Contrairement au marché des bureaux, les disponibilités ne constituent pas un frein à l’appétit des utilisateurs. Grâce à la livraison de nombreux parcs d’activités au cours des derniers mois, les opportunités demeurent relativement abondantes, en particulier dans les secteurs Nord-Ouest (43 500 m²) et Sud-Ouest (48 030 m²). Confrontés à une relative baisse de la demande, les valeurs, que cela soit à la location ou à l’acquisition connaîtront très probablement une phase d’ajustement aux cours des prochains mois.

Retrouvez également nos études sectorielles sur simple demande !
Contactez-nous au 01 81 72 00 00 ou par mail à l’adresse suivante : [email protected]