MONTPELLIER | L’étude marché du 4ème trimestre 2024

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché montpelliérain de l’immobilier d’entreprise au dernier trimestre 2024. Voici ce qu’il faut en retenir.

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

À l’instar du marché national, le marché occitan enregistre un léger rebond des investissements en cette fin d’année : 83 millions d’euros ont été engagés au cours du quatrième trimestre, soit la meilleure performance trimestrielle de l’année. Ce rebond reste néanmoins insuffisant pour compenser la faible activité des trimestres précédents. Sur l’ensemble de l’année 2024, seulement 221 millions d’euros ont été investis en Occitanie, un volume en repli annuel de 38 % et surtout inférieur de 55 % à la moyenne quinquennale.

Contrairement aux exercices antérieurs, aucune opération de plus de 50 millions d’euros n’a été recensée en 2024. Le sale & leaseback du siège régional d’Akkodis à Blagnac (11 500 m² de bureaux) réalisé par ARKEA REIM pour 27 millions d’euros constitue la principale signature de l’année. La VEFA en gris d’une surface de près de 5 900 m² au sein de la Halle Nova à Montpellier – acquise en club-deal par BANQUE POPULAIRE DU SUD, CAISSE D’ÉPARGNE LANGUEDOC ROUSSILLON et CAISSE D’ÉPARGNE MIDI-PYRENEES pour 22 millions d’euros – est la seule autre signature dépassant les 20 millions d’euros.

Grâce à ces deux opérations, la typologie des bureaux demeure la première cible des investisseurs, en concentrant 59 % des investissements. Toutefois, avec seulement 130 millions d’euros investis en 2024, ce volume accuse un repli annuel important, de 55 %. Avec 44 millions d’euros investis, le marché des locaux commerciaux enregistre un léger rebond annuel, de l’ordre de 22 %. Cependant, ce volume est inférieur de 65 % à la moyenne quinquennale. À l’instar du marché des locaux commerciaux, les actifs logistiques affichent un bilan positif : avec 34 millions d’euros investis, le volume progresse de 100 % sur un an. Il reste, toutefois, 42 % sous la moyenne quinquennale. Enfin, avec seulement 12 millions d’euros investis, les investissements concernant les locaux industriels sont relativement stables sur un an (13 millions d’euros avaient été échangés en 2023).

LE MARCHE UTILISATEUR – BUREAUX

Selon l’Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Montpellier et son territoire urbain, 116 155 m² de bureaux ont été commercialisés en 2024, un volume en progression annuelle de 15 % et également 15 % au-dessus de la moyenne quinquennale.

Cette progression repose essentiellement sur la finalisation de plusieurs opérations en compte-propre (CP) à l’instar du futur siège du CRÉDIT AGRICOLE DU LANGUEDOC dans la ZAC Cambacérès d’une surface d’environ 25 000 m². Au total, 34 116 m² ont été commercialisés en compte-propre en 2024, un volume à mettre en perspective avec les 7 540 m² transactés à travers ce type d’opérations en 2023. En dehors de ces compte-propres, la demande placée est en baisse, que ce soit sur le segment du neuf (32 000 m² commercialisé, soit -12 % en un an) ou celui de seconde-main (50 000 m², -12 % en un an également).

Le marché montpelliérain reste dominé par les petites transactions (< 500 m²) : hors CP, elles représentent près de 90 % des signatures en nombre et environ 50 % du volume commercialisé. À l’autre extrémité du spectre, 14 transactions de plus de 1 000 m² ont été conclues en 2024, concentrant plus de 35 % de la demande placée (hors CP). Parmi les opérations majeures de l’année figurent la prise à bail de près de 4 000 m² dans l’immeuble Terra au sein de la ZAC Cambacérès par ENGIE ou encore le BEFA signé par KEYCE ACADEMY pour occuper plus de 4 100 m² au sein de l’immeuble Nexus (ZAC Cambacérès).

Dans ce contexte de ralentissement de l’activité transactionnelle hors compte-propre, les valeurs locatives sont relativement stables. Ainsi, le loyer moyen neuf concède un très léger repli annuel, de l’ordre de 2 %, à 178 €/m²/an quand le loyer moyen de seconde main progresse de 2 % pour atteindre 157 €/m²/an.

LE MARCHE UTILISATEUR – LOCAUX D’ACTIVITÉS

Toujours selon les données compilées par l’Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Montpellier et son territoire urbain, 102 952 m² ont été commercialisés en 2024, un volume en baisse annuelle de 3 %. En dépit de ce léger recul de l’activité transactionnelle, il convient de souligner que les années 2022 et 2023 avaient été marquées par des performances records, et surtout, que ce résultat demeure supérieur à la moyenne quinquennale (+ 16 %).

Le repli est principalement dû à la baisse de la demande placée en compte-propre (CP) : ces opérations totalisent 20 523 m² en 2024, contre 28 470 m² un an auparavant. Hors CP, le volume commercialisé affiche même une croissance de 6 % sur un an. Cependant, deux tendances sont à distinguer : avec près de 68 000 m² commercialisés, la demande placée de seconde main progresse annuellement de 13 %, tandis que le volume commercialisé neuf se contracte de 17 %, soit près de 15 000 m².

Le marché des locaux d’activités de la métropole montpelliéraine reste principalement animé par des PME-PMI locales : plus de 85 % du nombre de signatures ont porté sur des locaux de moins de 1 000 m² (dont 51 % pour les tranches inférieures à 300 m²).

Avec respectivement 41 % et 28 % de la demande placée, les secteurs Sud et Est demeurent les principaux moteurs de l’activité transactionnelle. Confrontés à des tensions persistances à l’offre au cœur de la métropole, certains utilisateurs sont contraints de se tourner vers des territoires de plus en plus éloignés, dont l’attractivité repose sur la disponibilité. Ainsi, le Bassin de Thau capte 14 % du volume commercialisé (hors CP), une part de marché en progression annuelle de 10 points, et se positionne comme le troisième territoire le plus dynamique en 2024.

Après avoir connu une très forte progression des valeurs locatives en 2023, le marché enregistre une légère correction des loyers, quoique ces derniers demeurent à un niveau élevé. Ainsi, à 93 €/m²/an, le loyer moyen facial de seconde main accuse un très léger repli annuel, de l’ordre de 1 %, mais reste 16 % supérieur à son niveau de 2022. Le loyer moyen facial neuf recule davantage (- 6 %) et atteint également 93 €/m²/an.

Sources : L’Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Montpellier, Immprove.

Retrouvez également nos études sectorielles sur simple demande !
Contactez-nous au 01 81 72 00 00 ou par mail à l’adresse suivante : [email protected]