LYON | L’étude marché du 4ème trimestre 2024

Le Groupe Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché immobilier de l’agglomération lyonnaise (investissement, bureaux, activité, logistique) au dernier trimestre 2024. Voici ce qu’il faut en retenir.

Le marché de l’investissement

Le recul des bureaux fait la part belle à la logistique

Au cours du dernier trimestre 2024, près de 207 millions ont été investis à travers 16 opérations, toutes classes d’actif confondues. Grâce à ce résultat trimestriel, l’investissement en immobilier d’entreprise atteint 831 millions d’euros pour 75 deals, sur la totalité des 12 mois de l’année. Ce volume est supérieur au résultat enregistré en 2023, affichant une hausse annuelle de 13 %. Bien que ce résultat soit en progression, l’écart avec la moyenne quinquennale demeure important, de l’ordre de 33 %.

En l’absence de visibilité économique, la prudence des investisseurs se traduit par la raréfaction des deals d’envergure. Depuis 2 ans, les deals > 200 millions ont totalement disparu du paysage rhodanien.

Le deal le plus important de l’année 2024 atteint à peine les 120 millions d’euros. : il s’agit de l’acquisition au T2 d’une plateforme logistique de 77 000 m² située à Corbas, par PROLOGIS auprès de BNP PARIBAS REIM, louée à la filiale EASYDIS du GROUPE CASINO.

L’appétit des investisseurs pour les actifs logistiques dans la région lyonnaise ne faiblit pas : les sommes engagées atteignent près de 290 millions d’euros à travers 10 opérations, soit un résultat en forte progression annuelle de 58 %. Rapporté à la moyenne quinquennale, estimée à 79 millions d’euros, le volume 2024 est près de 4 fois supérieur, du jamais vu !

À l’inverse, les bureaux voient leur part chuter à 48 % contre 52 % en 2023 et 80 % en 2022. Le montant total investi s’élève à 403 millions pour un total de 30 deals, un résultat en phase avec l’an passé, mais inférieur de 52 % à la moyenne quinquennale. Le repli est vertigineux comparé à 2022 où plus d’1 milliard d’€ avait été investi à travers 61 signatures. Seules 7 opérations dépassant les 20 millions d’euros ont été actées en 2024, aucune n’excédant les 50 millions d’euros.

Le marché utilisateur

Bureaux : un résultat 2024 sauvé par les transactions d’envergure

L’année 2024 se conclue sur une note positive pour le marché des bureaux dans l’agglomération lyonnaise, avec 86 500 m² commercialisés au dernier trimestre. Selon les données publiées par le CECIM, la demande placée totalise après de 250 000 m², pour un total de 531 signatures : un niveau similaire à l’an passé, que cela soit en volume ou en nombre (pour rappel en 2023, 248 400 m² pour 530 opérations). Toutefois, ce résultat concède un repli de 18 % rapporté à la moyenne quinquennale.

Malgré des similitudes avec l’an passé, la configuration du marché a quelque peu évolué en un an.

Les ventes à utilisateur ont opéré un net rebond, avec un volume commercialisé doublé par rapport à 2023. Trois ventes supérieures à 5 000 m² ont été enregistrées en 2024, et participent beaucoup au regain de ce segment de marché. Le compte propre de XEFI à Rillieux-la-Pape d’une surface de 12 000 m² constitue la vente phare de cette année.

À l’inverse, l’activité transactionnelle sur le segment locatif accuse un repli de 17 % comparé en 2023, avec 180 000 m² commercialisés pour 420 transactions.

Sur le détail par tranche de surfaces, un repli net est notable sur les segments inférieurs à 5 000 m².

Les petites transactions < 500 m² enregistrent un modeste recul de 3 %. Entre 500 et 1 000 m², la tendance est identique, avec un recul annuel de 10 %. C’est sur le créneau de 1 000 à 5 000 m² que la baisse est la plus forte, de 22 % en un an, avec 35 signatures contre 40 l’an passé.

Finalement, seul le créneau > 5 000 m² progresse comparé à 2023, avec 7 signatures contre 6.

Deux signatures de plus de 10 000 m² ont été enregistrées au T4, dont la signature la plus importante de l’année, celle d’EGIS d’une surface de 13 915 m² dans l’immeuble Axa (secteur Part-Dieu). Grâce à ces opérations, le segment des grandes surfaces totalise 65 700 m² et concentre 26 % de la demande placée. Cependant, il convient de remettre en perspective ce volume > 5 000 m², certes en progression comparé à une décevante année 2023, mais qui reste très éloigné de la moyenne quinquennale (- 21 %).

En ce qui concerne les disponibilités, l’offre immédiate poursuit sa consolidation sur l’ensemble de l’agglomération lyonnaise sous l’effet des livraisons de ces derniers trimestres : le taux de vacance général tangente les 7 % à la fin du T4 2024.

Les valeurs locatives sont restées plutôt stables ce trimestre, bien qu’une légère tendance haussière soit perceptible sur certains secteurs, notamment Grand Lyon Ouest.

Concernant le segment de l’acquisition, la progression des valeurs est plus marquée, en raison du regain d’activité constaté sur ce marché. Dans les secteurs centraux de la métropole, les prix au m² s’échelonnent en moyenne de 4 000 à 6 000 €/m². Dans les secteurs périphériques, les valeurs à l’acquisition sont plutôt comprises entre 2 500 et 4 000 €/m².

Locaux d’activités : Un bilan 2024 décevant

Malgré un quatrième trimestre dynamique où plus de 73 000 m² ont été commercialisés, le marché des locaux d’activités de la région lyonnaise ne parvient pas à inverser la tendance baissière initiée en début d’année 2024. Environ 253 000 m² ont été transactés depuis le début de l’année, un volume inférieur de 24 % comparé à l’an passé et significativement 28 % en dessous de la moyenne quinquennale. La tendance baissière se traduit également en nombre d’opérations : 318 transactions ont été enregistrées contre 399 l’an passé.

Le marché lyonnais des locaux d’activités reste majoritairement animé par des transactions de seconde main : ces dernières concentrent 77 % de la demande placée. Faute d’offre suffisante, la part du neuf s’est sensiblement retractée cette année, avec moins de 60 000 m² commercialisés à travers 90 opérations contre 168 l’an passé.

Autre caractéristique du marché en 2024, le volume des ventes à utilisateur est en progression de 6 % alors que celui de la location accuse un fort recul annuel de 36 %.

Concernant le détail par tranche de surface, le repli de la demande placée se traduit sur toutes les tailles d’opération, à commencer par le créneau > 5 000 m², impacté plus durement par le contexte économique.

La faible disponibilité des locaux constitue toujours un facteur limitant de l’activité. Cette disposition favorise l’attractivité de la périphérie, et notamment le secteur Extérieur dont la part de marché est passé de 33 % à 36 %.

La configuration réduite de l’offre immédiate ainsi que les possibilités quasiment inexistantes de nouveaux développements accentuent la spéculation sur les valeurs locatives. Selon la localisation et la qualité du bien, les loyers peuvent osciller entre 100 et 130 €/m²/an, pour des locaux neufs, entre 70 et 100 €/m²/an pour des surfaces de seconde main. Il n’est plus rare cependant de croiser des montants dépassant largement cette fourchette, à plus de 180 €/m²/an, surtout si ces locaux d’activités sont associés à des bureaux d’accompagnement.

Une tendance similaire est également notable sur le marché de l’acquisition : les surfaces de seconde main se vendent généralement entre 700 et 1 600 €/m² et jusqu’à 1 200 et 2 000 €/m² pour des locaux neufs.

Pour des surfaces prime, de plus en plus rares, idéalement situées et disposant de bureaux d’accompagnement, ces valeurs décollent largement au-delà des 2 000 €/m².

Logistique :  Un dynamisme en trompe l’œil

Le marché a connu une accélération spectaculaire en fin d ‘année, avec la concrétisation de 4 opérations pour un total de 199 000 m². Ce dernier trimestre a permis de sauver le résultat de 2024, qui s’élève à 250 000 m² et se révèle en phase avec celui de l’an passé (- 3 % en évolution annuelle). Mais ce volume demeure toutefois inférieur de 18 % à la moyenne quinquennale.

Comparé à l’an passé, les deals sont moins nombreux, 7 contre 15, mais ont porté sur des surfaces de taille supérieure. Il est donc difficile de tirer des tendances sur ce marché, tant l’activité repose sur un nombre réduit d’opérations.

Alors que le segment locatif est à la peine, le marché de la vente à utilisateur a opéré un net rebond par rapport à l’an passé, ceci grâce à l’unique acquisition de l’année d’une surface de 161 000 m² à Colombier-Saugnieu.

Il s’agit d’une plateforme Amazon XXL lancé en chantier fin 2024. À elle-seule, cette opération représente 66 % de la demande placée.  Cette transaction explique aussi le fort rebond de la demande placée neuve en un an.

En dehors de cette vente, l’essentiel du marché se concentre sur des surfaces de seconde main. Les nouveaux produits sont rarissimes sur ce secteur.

La faiblesse de l’offre disponible bride l’activité transactionnelle. Il n’y a quasiment pas de vacance sur ce territoire alors que la demande reste forte.

Cette raréfaction durable de l’offre maintient la pression sur les valeurs locatives, bien qu’il soit difficile de traduire une tendance chiffrée avec aussi peu d’activité. La différence entre le marché du neuf et celui de seconde main tend à s’effacer, tant les disponibilités sont faibles. Le loyer moyen de seconde main tangente ainsi la courbe des valeurs de première main, à près de 65 €/m²/an.

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