LILLE | L’étude marché du 4ème trimestre 2024

Le Groupe Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché immobilier de l’agglomération lilloise (investissement, bureaux, activité, logistique) au dernier trimestre 2024. Voici ce qu’il faut en retenir.

Le marché de l’investissement : résultats mitigés

Toutes classes d’actif confondues, 157 millions d’euros ont été investis au quatrième trimestre dans la région Hauts-de-France, portant à 570 millions d’euros le total des sommes engagées en 2024. Ce résultat affiche une hausse annuelle de 6 % comparée à la décevante année 2023, mais il faut garder à l’esprit que ce montant investi demeure inférieur de 38 % à la moyenne quinquennale.

Le marché a majoritairement été animé par des transactions comprises entre 20 et 50 millions d’euros, qui, avec un montant cumulé de 247 millions d’euros, concentrent 43 % des sommes investies.

Les deals inférieurs à 20 millions d’euros ont également été un moteur essentiel de l’activité et occupent une part de marché de 31 %. A l’inverses, les opérations d’envergure, dépassant les 50 millions d’euros ont été bien plus rares et ne représentent que 26 % des engagements.

Les acteurs français, notamment les SCPI et les foncières cotées, ont été prédominants sur le marché lillois, alors que les acteurs étrangers ont joué aux abonnés absents en 2024.

En perte de vitesse, les bureaux ont connu une fin d’année assez terne, avec 33 millions d’euros investis en 3 mois. Ainsi, les investissements dans cette typologie totalisent 190 millions d’euros en 2024 : un volume, certes en hausse annuelle de 26 %, mais inférieur de 44 % à la moyenne quinquennale.

La typologie des commerces a également connu une fin d’année décevante, avec à peine 8 millions d’euros investis au T4, portant à 134 millions le volume investi sur les 12 mois de 2024. Pour autant, ce résultat affiche une hausse annuelle de 26 % et se révèle en phase avec la moyenne quinquennale. La cession du retail park Aushopping Promenade de Flandre, pour près de 70 millions d’euros au T3 constitue la vente majeure de cette année.

Enfin, il convient de terminer ce tour d’horizon par la classe d ‘actif majoritaire, à savoir la logistique, qui agrège 42 % des engagements dans la région Hauts-de-France. L’appétit des investisseurs pour cette typologie ne se dément pas : 116 millions d’euros supplémentaires au T4 s’ajoutent aux 123 millions d’euros des trois premiers trimestres. Ce résultat solide est en phase avec l’an passé et la moyenne quinquennale.

Le marché utilisateur

Bureaux : Un marché sans relief pénalisé par un contexte économique dégradé

Sans surprise, le marché de l’immobilier de bureaux de la région lilloise n’a pas connu d’embellie en 2024. La demande placée est restée sous le seuil des 150 000 m² commercialisés.

Selon les données publiées par Immostat et l’Observatoire des bureaux de la métropole lilloise (OBM – CCI Grand Lille Hauts-de-France), le ralentissement du marché est notable en fin d’année, avec 29 100 m² commercialisées pour 67 transactions.

pour l’ensemble de l’année. Ce volume est en repli de 28 % comparé à l’an passé et se révèle significativement inférieur de 27 % à la moyenne quinquennale, ce qui tend à prouver que le marché fonctionne sur un rythme encore loin de ses standards habituels.

Le ralentissement du marché découle de l’attentisme toujours fort des utilisateurs, dans un contexte d’instabilité politique et économique. Ce phénomène se traduit, d’une part par le recul des opérations en compte-propre et d’autre part, par la raréfaction des transactions > 5 000 m².

Ainsi, les compte-propres ont quasiment disparu du paysage, seule une dizaine d’opérations a été recensées en 2024 alors que ces transactions, généralement d’envergure, avaient joué un rôle moteur essentiel pour l’activité en 2022 et 2023.

Dans un contexte de ralentissement du marché, le succès de commercialisation des programmes tertiaires neufs de la commune de Marcq-en-Barœul est à souligner. Au T4, la prise à bail de KEOLIS dans l’immeuble Empreinte d’une surface de 5 325 m² s’ajoute aux deux acquisitions enregistrées au T2 de la BANQUE POPULAIRE DU NORD (10 200 m²) et de MOBILIS AFM (8 265 m²) dans l’immeuble Attraction.

En ce qui concerne les disponibilités, l’offre vacante sur l’ensemble de l’agglomération lilloise n’évolue pas de manière significative et se compose majoritairement de surfaces de seconde main, enrichie par plusieurs libérations. Les surfaces neuves et restructurées sont très demandées et une part conséquente de l’offre future est déjà précommercialisée.

Dans la continuité des trimestres précédents, les valeurs locatives sont orientées à la hausse, sous l’effet du maintien de la demande des utilisateurs pour les bureaux de qualité. Les loyers pour des immeubles neufs dans les arrondissements centraux et dans les quartiers d’affaires se maintiennent entre 200 €/m²/an et 280 €/m²/an. Mais il n’est pas rare de croiser des valeurs dépassant largement cette fourchette, notamment dans le centre de Lille, comme en témoignent de récentes signatures à plus de 300 €/m²/an.

Activités : Des acquisitions majeures dynamisent la fin d’année

Le marché des locaux d’activités de la région lilloise résiste comparativement mieux que celui des bureaux en 2024. Après un premier trimestre morose, l’activité transactionnelle a redressé le cap en cours d’année et finit l’année en fanfare.

Près de 85 000 m² ont été commercialisés en fin d’année, au travers 22 signatures. Il s’agit, et de loin, du meilleur résultat trimestriel de l’année 2024.

S’élevant à 197 200 m² sur un an, le volume total transacté affiche une progression notable de 11% par rapport à l’an passé. Il s’agit ainsi d’une performance notable, compte tenu des perturbations économiques et de la rareté de l’offre disponible.

L’accélération de l’activité transactionnelle en fin d’année est soutenue par 3 signatures d’envergure, à commencer par l’acquisition de 24 000 m² par la SCI AURI DROUOT à Tourcoing. La société BIGBOX s’est également portée acquéreuse de 19 600 m² dans la commune de Villeneuve d’Ascq, tandis que HDF LOCATION a pris à bail une extension de 23 000 m² dans la commune de Haubourdin.

Le dynamisme du marché doit beaucoup à la concrétisation de ces transactions qui concentrent à elles seules 80 % de la demande placée trimestrielle. Au total, la demande placée > 5 000 m² agrègent une part de marché majoritaire de 43 %.

Traditionnellement, le marché des locaux d’activités est animé par des locations. En raison d’une offre plus restreinte, les acquisitions sont plus limitées. Mais cette tendance s’est inversée en 2024 : le segment de la vente à utilisateur a opéré un rebond notable et représente 52 % de la demande placée, grâce aux transactions > 5 000 m² précédemment évoquées.

Le marché des locaux d’activités reste contraint par de faibles disponibilités à l’offre. Cette configuration de marché favorise une augmentation généralisée des valeurs. Les valeurs locatives pour des locaux de seconde main sont majoritairement comprises entre 70 €/m²/an et 80 €/m²/an, la fourchette est plus élevée pour des locaux de première main, allant de 85 €/m²/an jusqu’à 95 €/m²/an dans les communes au Sud de l’agglomération. Si ces locaux d’activités sont accompagnés de bureaux, les loyers moyens peuvent largement dépasser les 100 €/m²/an. La tendance haussière est identique sur le marché de l’acquisition, qui se caractérise également par un manque de disponibilité.

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