LILLE | L’étude marché du 3ème trimestre 2024

Le marché de l’Investissement : rebond estival

Le marché de l’investissement de la région Hauts-de-France a opéré un rebond durant le troisième trimestre. Il ne s’agit pas d’une performance notable, mais les sommes engagées en trois mois n’avaient pas été aussi élevées depuis 2022. Ce résultat affiche un repli annuel de 7 % et se révèle significativement inférieur de 36 % à la moyenne quinquennale à période comparable.

Toutes classes d’actif confondues, 180 millions d’euros ont été investis au troisième trimestre dans la région Hauts-de-France, portant à 406 millions d’euros le total des sommes engagées depuis le début de l’année 2024. Ce résultat affiche une hausse annuelle de 7 % comparée à la décevante année 2023, mais il faut garder à l’esprit que ce montant investi demeure inférieur de 36 % à la moyenne quinquennale à période comparable, ce qui tend à prouver que le marché de l’investissement est loin d’avoir retrouvé son dynamisme passé.

Une seule opération significative a été enregistrée au troisième trimestre : il s’agit de la prise de participation majoritaire de 60 % par BATIPART dans le retail park Aushopping Promenade de Flandre (Neuville-En-Ferrain) pour près de 70 millions d’euros. En dehors de cette signature, le marché n’a été animé que par des deals inférieurs à 50 millions d’euros, signe de la prudence persistante des investisseurs.

La typologie des commerces redresse le cap, avec 69 millions d’euros investis au T3. Au total, les sommes investies dans cette catégorie d’actifs atteignent 126 millions d’euros, un volume supérieur de 11 % à la moyenne quinquennale à période comparable. Cette performance repose exclusivement sur la cession du retail park Aushopping Promenade de Flandre, évoquée précédemment.

En perte de vitesse, la typologie d’actifs des bureaux conserve néanmoins la majeure partie des sommes investies dans la région lilloise, soit 39 %. Aux 109 millions d’euros enregistrés au premier semestre sont venus s’ajouter 48 millions d’euros supplémentaires au T3.

En logistique, 63 millions d’euros supplémentaires engagés au T3 s’ajoutent aux 53 millions d’euros du premier semestre. Cette classe d’actifs conserve son attrait auprès des investisseurs et agrège 29 % des montants investis dans la région Lilloise

Enfin, la classe d’actif des locaux d’activité, plus à la peine, ne représentent que 2 % du marché de l’investissement, avec 7 millions d’euros engagés depuis le début de l’année. Aucune opération n’a été actée depuis 6 mois sur ce type de produit dans la région Hauts-de-France.

Le marché Utilisateur – Bureaux : baisse de régime

Après un sursaut au deuxième trimestre, le marché des bureaux de la métropole lilloise marque le pas au troisième trimestre, avec 29 050 m² commercialisés en 3 mois, pour un total de 57 signatures. Il s’agit là du résultat trimestriel le plus faible enregistré depuis le début de l’année 2024.

Selon les données publiées par Immostat et l’Observatoire des bureaux de la métropole lilloise (OBM – CCI Grand Lille Hauts-de-France), l’activité transactionnelle s’élève à 115 185 m² depuis le début de l’année 2024. Ce volume est en repli de 24 % comparé à l’an passé et se révèle significativement inférieur de 21 % à la moyenne quinquennale à période comparable, ce qui tend à prouver que le marché fonctionne sur un rythme encore loin de ses standards habituels.

En 2024, les compte-propres ont quasiment disparu du paysage, alors que ces opérations avaient joué un rôle moteur essentiel pour l’activité en 2023.

Par ailleurs, aucune transaction dépassant les 5 000 m² n’a été enregistrée au T3. Ce regain de prudence des grands utilisateurs explique en grande partie le ralentissement du marché constaté sur les trois derniers mois.

Sur les autres segments de surfaces, le repli trimestriel est moins important. Le segment intermédiaire, compris entre 1 000 et 5 000 m², occupe le cœur du marché, avec une part majoritaire de 35 %

Géographiquement, l’activité se concentre principalement dans trois secteurs, Villeneuve d’Ascq (26 % de la demande placée), à égalité avec le secteur Grands Boulevards et enfin le secteur central, Lille (20 %).

En ce qui concerne les disponibilités, l’offre vacante progresse légèrement sur l’ensemble de l’agglomération lilloise et se compose majoritairement de surfaces de seconde main, grâce à plusieurs libérations. Les surfaces neuves et restructurées sont très demandées et une part conséquente de l’offre future est déjà précommercialisée.

Dans la continuité des trimestres précédents, les valeurs locatives sont orientées à la hausse, sous l’effet du maintien de la demande des utilisateurs pour les bureaux de qualité. Les loyers pour des immeubles neufs dans les arrondissements centraux et dans les quartiers d’affaires se maintiennent entre 200 €/m²/an et 280 €/m²/an. Mais il n’est pas rare de croiser des valeurs dépassant largement cette fourchette, notamment dans le centre de Lille, comme en témoignent de récentes signatures à près de 300 €/m²/an. En périphérie, les surfaces de 1ʳᵉ main se louent généralement entre 145 €/m²/an et 160 €/m²/an.

Concernant les valeurs à l’acquisition, la stabilité est de mise, en dépit de fortes disparités géographiques. Faute d’offre adéquate dans les secteurs centraux, l’activité transactionnelle se déplace en périphérie où les valeurs à l’acquisition sont plutôt comprises entre 2 000 et 4 000 €/m².

Le marché Utilisateur – Locaux d’activités : un troisième trimestre solide

Le marché des locaux d’activités de la région lilloise résiste comparativement mieux que celui des bureaux en 2024. Après un premier trimestre morose, l’activité transactionnelle a redressé le cap en cours d’année.

Près de 48 100 m² ont été commercialisés, à travers 35 transactions au troisième trimestre, portant à 123 250 m² le volume total transacté depuis le début de l’année 2024. Ce résultat affiche une progression notable de 26 % par rapport à l’an passé.

Une signature notable est venue animer le troisième trimestre : il s’agit d’une acquisition de 12 000 m² réalisée par la société de stockage LOCK’O dans le parc d’activités des 4 vents, localisé dans la commune d’Hem. La bonne tenue du marché doit beaucoup à la concrétisation de cette transaction qui concentre à elle seule plus d’un quart de la demande placée au troisième trimestre.

Depuis le début de l’année, le segment intermédiaire, compris entre 1 000 et 5 000 m², occupe le cœur du marché, avec 38 transactions, ce qui représente 61 % de la demande placée. Dénombrant 73 signatures, le segment inférieur à 1 000 m² représente, quant à lui, 29 % de l’activité.

Le marché des locaux d’activités reste majoritairement animé par des locations : ces dernières concentrent 59 % de la demande placée. En raison d’une offre plus restreinte, les acquisitions sont plus limitées (au nombre de 9 ce dernier trimestre).

Géographiquement, l’activité transactionnelle s’est principalement déployée au Sud et au Nord Est de l’agglomération lilloise. Ces deux secteurs concentrent, à eux deux, près de 85 % de la demande placée.

Le marché des locaux d’activités reste contraint par de faibles disponibilités à l’offre. Cette configuration de marché favorise une augmentation généralisée des valeurs et modifie le schéma des loyers sur certains secteurs. Les valeurs locatives pour des locaux de seconde main sont majoritairement comprises entre 70 €/m²/an et 80 €/m²/an, la fourchette est plus élevée pour des locaux de première main, allant de 85 €/m²/an jusqu’à 95 €/m²/an dans les communes au Sud de l’agglomération. Si ces locaux d’activités sont accompagnés de bureaux, les loyers moyens peuvent largement dépasser les 100 €/m²/an.

La tendance haussière est identique sur le marché de l’acquisition, qui se caractérise également par un manque de disponibilité.

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