EVOLIS présente son Intégral’Immo 2022

Le marché de l’Investissement

Si la finalisation de plusieurs opérations de très grande taille avait permis de préserver le bon dynamisme du marché de l’investissement en immobilier d’entreprise (bureaux, locaux d’activités, entrepôts et commerce) au 3ème trimestre, le marché est rattrapé par la dégradation de la conjoncture économique. 25,8 milliards d’euros ont été investis en France en 2022, un volume en légère baisse comparé à l’an passé. La région parisienne conserve sa place prépondérante (15,1 milliards d’euros investis), mais se fait de plus en plus concurrencer par les Régions. Elles contribuent pour plus de 40 % à la performance annuelle, un niveau 10 points supérieur à la moyenne quinquennale.

Tout au long de l’année 2022, les banques centrales ont augmenté leurs taux directeurs pour tenter de juguler l’inflation. Ainsi, l’OAT à 10 ans a progressé de 291 points de base en un an, avec comme conséquences principales un durcissement des conditions de financement et une hausse régulière des taux d’intérêts. Dans ces conditions, le marché s’est grippé entre des vendeurs désireux de conserver des valeurs élevées et des acquéreurs soucieux de préserver leur rentabilité.

Après un 1er semestre stable, les taux de rendement ont progressivement augmenté durant la seconde moitié de l’année. Le taux de rendement prime pour la logistique a, par exemple, progressé de 70 points de base pour atteindre 4,20 % en fin d’année. Pour le moment, la hausse du taux prime des bureaux du Quartier central des affaires est encore restreinte (+ 10 points de base à 2,80 %). Cette croissance très modérée témoigne d’un marché à plusieurs vitesses, où ces actifs prime parisiens restent encore relativement épargnés par cette phase de repricing. De manière générale, de nombreux investisseurs – en particulier les institutionnels – ont choisi d’adopter une attitude attentiste. À l’heure actuelle, il est encore difficile d’en estimer la durée.

Sur l’ensemble de l’année, les investissements en bureaux atteignent près de 10,4 milliards d’euros, soit 69 % des investissements franciliens. S’ils demeurent la classe d’actifs privilégiée par les investisseurs, leur part est largement inférieure à celles des années antérieures (- 20 points sur un an). La mise en application du décret tertiaire et son impact sur l’exploitation future de certains immeubles de seconde main, la raréfaction de l’offre parisienne ou encore la volonté affichée de nombreux investisseurs de diversifier leurs portefeuilles sont autant d’éléments qui ont participé à cette réduction des investissements en bureaux.

A contrario, le commerce a réalisé une excellente année 2022 ! Il concentre 16 % des investissements soit près de 2,5 milliards d’euros investis, un niveau quasi 3 fois supérieur à celui enregistré en 2021. Si cette performance est soutenue par deux très grandes opérations cumulant plus d’1 milliard d’euros (150 Champs-Elysées et Carré-Sénart), ce bon dynamisme concerne toutes les catégories de commerce.

En dépit d’une offre toujours plus rare, les demandes exprimées par les investisseurs pour des plateformes logistiques et des bâtiments industriels restent vives. Les investissements sur cette typologie d’actifs représentent 15 % des montants investis en 2022 soit près de 2,3 milliards d’euros.

L’année 2022 a également été marquée par une très forte appétence des investisseurs – en particulier institutionnels – pour le résidentiel géré : EVOLIS note des demandes toujours plus importantes pour les résidences étudiantes, le coliving et les résidences sénior.

Le marché de l’Île-de-France

Bureaux

En dépit d’une conjoncture économique dégradée, le marché locatif des bureaux en Ile-de-France a prouvé qu’il reposait sur des fondamentaux solides et a démontré sa profondeur en 2022. L’activité transactionnelle connaît traditionnellement un coup d’accélérateur en fin d’année. Ce dernier trimestre n’a pas dérogé à la règle, permettant de conclure l’année sur un volume de près de 570 000 m² commercialisés. La demande placée en Ile-de-France s’élève ainsi à 2,1 millions de mètres carrés pour 2022.

Il s’agit d’un résultat annuel plus qu’honorable, en hausse de 10 % par rapport à l’an passé et en ligne avec la moyenne décennale (tout juste inférieur de 4 %). Cette progression annuelle s’explique principalement par le regain de dynamisme des grands utilisateurs. Le segment de marché > 5 000 m² affiche une hausse de 23 % par rapport à 2021. 61 transactions supérieures à 5 000 m² ont ainsi été signées en 2022, dont 18 enregistrées au dernier trimestre.

Autre tendance forte, avec le durcissement du cadre législatif, le critère environnemental est devenu un élément essentiel de la stratégie immobilière des utilisateurs. Ces derniers ciblent majoritairement des immeubles neufs performants, labellisés, permettant aux entreprises de respecter au mieux leurs engagements ESG. Tous les secteurs d’Ile-de-France ne disposent pas tous d’une offre adaptée à ces critères et ne bénéficient pas du même engouement. L’avantage va très clairement aux grands marchés centraux et aux pôles d’affaires traditionnels, disposant d’un parc de bureaux de qualité et bien desservis en transports. La fragmentation du marché francilien s’est ainsi trouvée largement renforcée sur le plan géographique en 2022.

Concernant l’offre immédiate en Ile-de-France, les disponibilités, en hausse de 7 % sur un an, continuent de s’étoffer, encore une fois de manière très inégale selon les secteurs géographiques. Conséquence d’une intense activité constructive, l’offre immédiate dépasse les 4 300 000 m² à la fin du T4 2022, un nouveau record pour le marché. Toutefois, de fortes disparités territoriales demeurent : la vacance dans Paris intra-muros reste durablement sous le seuil des 3 %. À l’inverse, les secteurs périphériques, au nord et à l’ouest de la capitale notamment, présentent des taux de vacance bien plus élevés, dépassant largement les 15 %.

Cette polarisation du marché influe nécessairement sur les valeurs locatives. À Paris, la raréfaction de l’offre et la vivacité des demandes exprimées orientent les loyers à la hausse. Le loyer moyen pour des actifs de seconde main atteint 550 €/m²/an et grimpe jusqu’à 785 €/m²/an pour des immeubles neufs et restructurés. D’importantes variations peuvent être constatées en fonction de la situation de l’actif, de ses prestations et de sa labellisation. Les signatures dépassant les 950 €/m²/an sont aujourd’hui de plus en plus communes dans la capitale.

Locaux d’activités < 10 000 m² (hors entrepôt logistique > 5 000 m²)

Avec plus de 900 signatures enregistrées soit un volume proche de 815 000 m² commercialisés, le marché des locaux d’activités de moins de 10 000 m² (hors entrepôts logistiques de plus de 5 000 m²) réalise une très belle année 2022, en progression de 10 % par rapport à la moyenne quinquennale. Ce bon dynamisme est essentiellement dû à la très bonne activité enregistrée sur le segment des petites surfaces (< 2 000 m²). En effet, ce créneau de marché concentre près de 90 % des signatures et plus de 55 % du volume commercialisé.

La demande toujours soutenue provoque une nouvelle baisse de l’offre immédiate. En un an, elle a reculé de 10 % et se compose désormais d’un peu plus de 1 030 000 m². Les surfaces vacantes de première main sont encore plus rares : moins de 220 000 m² sont immédiatement disponibles. En dépit de l’augmentation du coût des matériaux, l’intérêt croissant des investisseurs pour cette classe d’actifs alimente la forte activité des promoteurs : de nombreuses livraisons sont attendues sous 12 mois. Au total, près de 390 000 m² neufs supplémentaires devraient être livrés en 2023.

La grande vivacité des demandes exprimées et la raréfaction de l’offre immédiate pèsent sur les valeurs locatives. Le loyer moyen facial de transactions des locaux d’activités de moins de 10 000 m² en Île-de-France a progressé de 6 % en un an et atteint 109 €/m²/an.

Grande activité & logistique

Le marché francilien des locaux d’activités et des entrepôts logistiques compris entre 5 000 et 15 000 m² a été particulièrement dynamique en 2022. Plus de 75 signatures ont été actées, soit une demande placée dépassant les 635 000 m². Les entrepôts logistiques représentent 70 % du volume commercialisé.

Géographiquement, les secteurs nord et sud de l’Île-de-France concentrent la très grande majorité des signatures. À une échelle plus fine, plusieurs pôles territoriaux se distinguent : Paris Nord II (et son prolongement le long de l’A1 jusqu’à la Picardie) et la communauté d’agglomération Grand Paris Sud rassemblent, par exemple, plus de 55 % des commercialisations logistiques.

L’offre immédiate reste réduite : le stock des locaux industriels et des entrepôts logistiques compris entre 5 000 et 15 000 m² atteint 685 000 m². Les surfaces neuves ne représentent que 30 % des locaux actuellement vacants.

Les cellules logistiques neuves se louent généralement entre 60 et 65 €/m²/an en Deuxième Couronne et peuvent dépasser les 80 €/m²/an pour les emplacements prime de Première Couronne. Les loyers des entrepôts de seconde main sont plutôt compris entre 45 et55 €/m²/an. Les catégories d’actifs les plus spécifiques telles que le froid ou les messageries peuvent se louer à des valeurs bien supérieures, comme le bail signé par MONDIAL RELAY pour un bâtiment de 5 900 m² à Villeneuve-la-Garenne à 165 €/m²/an.

Le marché des Régions

Lyon

Malgré un contexte économique défavorable, le marché des bureaux de la métropole lyonnaise a réalisé une solide performance en 2022. Selon les données publiées par le Centre d’Etudes de la Conjoncture Immobilière (CECIM), le dernier trimestre a été le témoin d’un sursaut d’activité, avec un volume commercialisé proche de 98 000 m², permettant à l’année 2022 de s’achever en fanfare.

Au total, la demande placée cumule plus de 325 240 m², un résultat en progression de 13 % par rapport à 2021, qui permet à la métropole lyonnaise d’occuper la première place du classement du marché des bureaux en région. Ce volume annuel atteste d’un retour à la normale de l’activité, et se révèle en phase avec la moyenne quinquennale (+ 3%).

Le dynamisme transactionnel est notable sur tous les créneaux de surfaces, preuve que le marché lyonnais parvient à attirer une grande pluralité d’entreprises de taille diverse. Les petites surfaces (< 1 000 m²) occupent le cœur du marché et représentent 41% de l’activité.

Porté par une demande soutenue pour une offre de qualité bien localisée, le loyer moyen atteint ainsi 187 €/m²/an en fin d’année. La majorité des bureaux de première main continuent de se louer entre 150 €/m²/an en périphérie et 250 €/m²/an dans le centre de Lyon. Cependant, il n’est pas rare de croiser des loyers pouvant dépasser les 300 €/m²/an pour des immeubles prime dans les quartiers de la Part-Dieu ou de la Presqu’Île Nord.

Concernant le marché des locaux d’activités, la situation semble moins positive. Après un premier semestre dynamique, l’activité s’est essoufflée dans la seconde moitié de l’année. Avec 81 950m² commercialisés en trois mois, un volume plutôt faible au regard de l’historique, le dernier trimestre n’est pas parvenu à rattraper le retard pris en cours d’année.

La demande placée cumulée affiche un total de 415 transactions, soit un volume de 338 250 m². Ce résultat, en demi-teinte, est en repli de 12 % par rapport à l’an passé mais également 13 % par rapport à la moyenne quinquennale. En raison de la relative absence d’actifs de qualité, la part du neuf reste limitée à 33 % de la demande placée.

Le marché logistique de la région lyonnaise fonctionne sur un nombre restreint de transactions, 23 en 2022 contre 24 en 2021, dont la surface peut très fortement varier. Capable de s’animer lors de la concrétisation d’opérations d’envergure, la demande placée peut aussi retomber brutalement à un point bas, contrainte par le manque de disponibilités. Le stock actuel ne s’élève qu’à 60 000 m², un niveau extrêmement faible qui ne permet pas de satisfaire la demande de tous les usagers.

Cette configuration confère au marché logistique un rythme de commercialisation en dents de scie, très marqué en cette année 2022. Après un début d’année quasi atone, le marché des entrepôts s’est animé au deuxième trimestre et quatrième trimestre au gré de la concrétisation de transactions d’envergure, permettant à la demande placée de dépasser le seuil des 400 000 m². Avec un total de 406 520 m² commercialisés, l’activité affiche une progression annuelle de 39 % et un volume supérieur de 28 % à la moyenne quinquennale.

Lille

Selon les données publiées par l’Observatoire des bureaux de la métropole lilloise (OBM – CCI Grand Lille Hauts-de-France), le très bon dynamisme du marché des bureaux, observable au 1er semestre 2022, s’est progressivement dissipé en cours d’année. Sur les trois derniers mois de 2022, à peine 40 500 m² ont été commercialisés, soit le volume trimestriel le plus faible enregistré au cours de cette année 2022.

Ce ralentissement notable en fin d’année n’obère toutefois pas le résultat annuel, plus qu’honorable, comparable à celui de l’an passé. Grâce à l’avance prise au premier semestre, plus de 270 700 m² de bureaux ont été loués ou vendus, soit un volume en progression de 10 % par rapport à la moyenne quinquennale.

La bonne tenue du marché doit beaucoup à la concrétisation d’opérations majeures en compte-propre : celles-ci représentent 37 % de l’activité, une part conséquente comparée aux années antérieures, notamment pré-Covid. Deux opérations d’envergure auront ainsi animé cette année : la future Cité Administrative de Lille sur près de 40 000 m² et le Palais de Justice de 24 000 m².

Les valeurs locatives auront globalement observé une tendance haussière, sous l’effet de la demande toujours soutenue des utilisateurs et d’un contexte économique plus resserré. Les bureaux neufs se louent entre 150 €/m²/an en périphérie et jusqu’à 250 €/m²/an dans le centre de Lille. Selon la localisation et le niveau de prestations de l’immeuble, quelques exceptions peuvent dépasser les 300 €/m²/an sur des emplacements phares à l’instar de la Grande Place de Lille.

À l’image du marché des bureaux de la région lilloise, le marché des locaux d’activités a connu une année 2022 en demi-teinte, freiné par une offre insuffisante pour répondre à l’entièreté des demandes exprimées.

L’offre de première main a drastiquement fondu : sans alternative, les utilisateurs n’ont d’autres choix que de se tourner vers des locaux de seconde main ou de s’éloigner géographiquement. Souffrant d’une image vieillissante, parfois obsolète, certains secteurs périphériques opèrent ainsi leur retour en grâce, à l’instar de Roubaix ou de Tourcoing. Avec des niveaux de loyers encore sous contrôle et une vacance plus élevée, ces secteurs parviennent à tirer leur épingle du jeu et renouvellent leur attractivité auprès des utilisateurs.

Bordeaux

Selon les données publiées par l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise Bordeaux Métropole (OIEB traitement a’urba), le marché des bureaux a enregistré 315 signatures en 2022, soit un volume annuel de 148 000 m². Si ce résultat affiche une progression annuelle de 17 %, il convient toutefois de rappeler qu’il reste inférieur de 3 % à la moyenne quinquennale et accuse un repli de plus de 25 % par rapport à la performance record de 2019.

Les quartiers tertiaires les plus établis et les mieux desservis restent plébiscités par les entreprises. Ainsi, Bordeaux et le secteur Ouest constitué autour de Mérignac trustent plus de 60 % de la demande placée. Dans Bordeaux intramuros, les récents projets de développement dans les secteurs des Bassins à Flot et de la Rive Droite ont permis d’enclencher de nouvelles dynamiques : 19 000 m² et 17 500 m² y ont été respectivement commercialisés.

Ce bon dynamisme du marché tire les valeurs locatives du centre-ville et du quartier Euratlantique à la hausse. Le loyer moyen neuf atteint 218 €/m²/an (+ 10 % sur un an). Les valeurs de seconde main observent également une trajectoire haussière et progressent de 9 % en un an, affichant une moyenne de 209 €/m²/an. En périphérie, les loyers sont relativement stables : les bureaux de seconde main se louent majoritairement entre 110 et 140 €/m²/an quand le loyer moyen neuf atteint 154 €/m²/an.

La demande placée des locaux d’activités atteint 141 500 m² en 2022, un niveau très légèrement en deçà du volume commercialisé en 2021 et de la moyenne quinquennale. Le marché a essentiellement été animé par des TPE-PME : près de 85 % des signatures concernent des surfaces < 1 000 m².

La raréfaction des disponibilités encourage la concurrence entre les utilisateurs et favorise la hausse des valeurs locatives. Les bâtiments de seconde main se louent généralement entre 70 et 90 €/m²/an quand les loyers des surfaces de première main peuvent dépasser les 100 €/m²/an pour les locaux les plus proches de Bordeaux.

Concernant le marché de la logistique, 109 500 m² d’entrepôts ont été commercialisés en 2022 : un résultat décevant, en baisse annuelle de 37 %. Ce volume est également 29 % inférieur à la moyenne sur cinq ans. Ce ralentissement de l’activité transactionnelle s’observe tant sur les surfaces < 5 000 m² (- 24 %) que sur les entrepôts > 5 000 m² (- 30 %).

En un an, l’offre des entrepôts a été divisée par plus de deux. Seulement 47 000 m² sont ainsi disponibles sous douze mois. Ces fortes tensions à l’offre impactent naturellement les valeurs locatives. Les loyers des entrepôts de moins de 5 000 m² enregistrent la plus forte croissance : les surfaces neuves les mieux situées peuvent se louer à plus de 80 €/m²/an quand les loyers de seconde main sont plutôt compris entre 50 et 70 €/m²/an.

Autres marchés régionaux

En 2022, les marchés régionaux ont eu le vent en poupe.

Si d’évidentes tendances communes se vérifient d’un marché à l’autre – l’appétence des utilisateurs pour les quartiers d’affaires les plus établis et les mieux desservis, l’engouement autour des bureaux neufs et labélisés pour mieux se conformer aux enjeux du décret tertiaire, des stocks de plus en plus restreints, un foncier sous contrainte – de nombreuses disparités locales demeurent malgré tout entre ces territoires.

L’Intégral Immo Régions d’EVOLIS présente également les caractéristiques et spécificités de l’immobilier tertiaire autour des pôles urbains de Grenoble, Montpellier, Avignon, Reims, Amiens et Biarritz.

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