ÎLE-DE-FRANCE | L’étude du marché des bureaux au 4ème trimestre 2024

Le marché de l’investissement : 2024, une année noire

Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts logistiques et locaux industriels) confirme sa légère embellie, avec 4,1 milliards d’euros investis en France au cours des trois derniers mois de 2024. Sur l’ensemble de l’année, l’investissement national atteint 12,1 milliards d’euros, un résultat en phase avec l’exercice précédent (- 2 %) mais toujours largement en-deçà de la moyenne quinquennale (- 54 %).

L’Île-de-France participe pour plus de 70 % à ce résultat, soit 3,3 milliards d’euros. En comparaison avec l’exercice précédent, les sommes investies accusent un recul de 28 %. Rapporté à la moyenne décennale, ce repli atteint des proportions encore plus importantes, de l’ordre de 78 %. Il s’agit, en outre, de la plus mauvaise performance annuelle sur plus de 20 ans d’observation.

La forte polarisation du marché francilien se renforce : le Quartier Central des Affaires (QCA) contribue pour 54 % à l’investissement en Île-de-France, soit près de 1,8 milliard d’euros, un volume en progression annuelle de 51 %. Avec 339 millions d’euros investis, Paris Centre Ouest (hors QCA) est le seul autre secteur à croître par rapport à 2023 (+ 69 %).

En dehors de Paris, les investisseurs restent extrêmement prudents et le nombre d’opérations toujours limité. Ainsi, à peine 396 millions d’euros ont été investis dans le Croissant Ouest, un volume en repli annuel de 63 %. Ce résultat repose exclusivement sur des petites et moyennes opérations : aucune transaction n’atteint les 100 millions d’euros. Dans la continuité du second semestre 2023, aucune opération n’a été actée à La Défense.

En Première Couronne, les montants échangés atteignent 150 millions d’euros, soit une régression annuelle de l’ordre de 36 %. L’acquisition au premier trimestre de l’immeuble Liberté 1 à Charenton-le-Pont (dans le cadre d’un projet de transformation en résidence étudiante) par HINES pour un peu plus de 50 millions d’euros demeure la principale opération de l’année. En dehors de cette dernière, le marché n’a été animé que par des petites transactions. La situation est encore plus préoccupante en Deuxième Couronne où à peine 114 millions d’euros ont été investis (- 79 % sur un an).

Cette configuration de marché témoigne du déséquilibre toujours plus important entre les secteurs d’affaires intramuros toujours plus attractifs et des périphéries de moins en moins considérées par les investisseurs et les utilisateurs. L’avenir même de certains actifs pose aujourd’hui question tant les problématiques liées au manque de valorisation et de rendement se multiplient. Si un certain nombre de ces actifs en déshérence pourraient trouver une seconde vie dans des projets de transformation, cette solution est loin d’être adaptée à l’ensemble des actifs et à l’ensemble des territoires franciliens.  

Si ces premiers signes d’amélioration sont évidemment une bonne nouvelle la prudence reste de mise. En effet, les nombreuses incertitudes politiques et économiques pourraient conduire à un nouveau ralentissement de l’activité transactionnelle. Selon les prévisions les plus optimistes, un plein retour à la normale ne pourrait être envisagé qu’à partir du second semestre 2025. 

Le marché utilisateur

Sans surprise, le marché de l’immobilier de bureaux n’a pas connu d’embellie en 2024. Comme anticipé, la demande placée est restée sous le seuil des 1,8 million de m² commercialisés, un volume en repli de 11 % comparé à l’an passé et significativement inférieur de 21 % à la moyenne décennale.

Alors qu’un sursaut était espéré en 2024, la multiplication des aléas que cela soit sur le plan économique ou politique, sans compter la tenue des Jeux Olympiques, a contribué à maintenir un environnement délétère à la bonne santé des entreprises françaises, comme en témoigne le nombre record de défaillances d’entreprises cette année. Cette configuration s’est traduite par un fort attentisme sur le plan immobilier.

Malgré quelques signes de perte de vitesse, Paris reste un marché attractif et concentre 47 % de la demande des utilisateurs. Cumulant 822 660 m², le volume commercialisé dans la capitale en 2024 est en baisse de 10 % par rapport à 2023 et se révèle inférieur de 12 % par rapport à la moyenne décennale. La demande des grands utilisateurs dans la capitale s’est essoufflée en fin d’année, avec seulement 3 signatures enregistrées. L’envolée des loyers, notamment dans le QCA, freine l’appétit des utilisateurs, qui préfèrent différer leur projet immobilier ou se reporter sur des territoires périphériques quand cela leur est permis.

Traditionnel fer de lance du marché parisien, le Quartier Central des Affaires (QCA) a perdu en dynamisme en 2024. La demande placée affiche une baisse annuelle de 21 % et reste sensiblement inférieure de 19 % à la moyenne décennale.

En dehors de Paris, le quartier d’affaires La Défense et le Croissant Ouest concentrent 28 % de l’activité transactionnelle en Île-de-France, avec près de 494 750 m² commercialisés.

Avec près de 211 000 m² commercialisés, un volume très largement supérieur à 2023, le marché de la Défense retrouve quelques couleurs en fin d’année. Les grands utilisateurs, relativement absents depuis plusieurs trimestres, ont plébiscité à nouveau ce quartier d’affaires, avec 8 signatures enregistrées en 2024 contre 5 l’an passé. Dans un marché où les transactions > 5 000 m² se font de plus en plus rares, ce regain d’intérêt est un signal fort pour le quartier d’affaires.

En Première Couronne, le marché des bureaux a opéré un rattrapage notable après un début d’année morose avec plus de 289 000 m² commercialisés et affiche une progression annuelle de 8 %. Rapporté à la moyenne décennale, le marché n’affiche qu’un repli très limité de 11 %. Ce regain de dynamisme est imputable au créneau > 5 000 m², grâce à plusieurs signatures majeures dont l’acquisition de l’immeuble Le Spallis, de 37 000 m² par l’AGILE (AGENCE DE GESTION DE L’IMMOBILIER DE L’ETAT) à Saint-Denis au T2. Bénéficiant d’une offre abondante à des niveaux de loyers attractifs, la Première Couronne Nord tire largement son épingle du jeu et représente 55 % du marché de la Première Couronne.

Les disponibilités en Île-de-France continuent de progresser. En conséquence, le volume de surfaces vacantes atteint un pic en fin d’année. Avec 5 716 000 m² disponibles à la fin du T4 2024, il s’agit d’un niveau record, en progression annuelle de 20 % à l’échelle de l’Île-de-France. Cette hausse s’est généralisée à l’ensemble des secteurs franciliens, en particulier à Paris et en Première Couronne, où la hausse est spectaculaire.

Ainsi, les disponibilités dans la capitale progressent de 47 % en un an. Le taux de vacance parisien s’établit ainsi à 5,9 %, un niveau inédit depuis plus de 10 ans. 

L’évolution contrastée des valeurs locatives témoigne de la profonde hétérogénéité des marchés en Île-de-France. Dans les secteurs les plus prisés, comme la capitale et le quartier d’affaires de La Défense, les loyers ont connu une envolée en 2024, à l’inverse des secteurs périphériques sur-offreurs où la stabilité, voire la baisse, sont demeurées la règle.

Le devenir du marché des bureaux en Île-de-France demeure largement incertain pour le premier semestre 2025. Compte tenu de l’environnement économique et de l’évolution des modes de travail depuis la crise du Covid, la demande placée annuelle devrait durablement restée sous le seuil des 2 millions de m² en Ile-de-France.

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