ÎLE-DE-FRANCE | L’étude du marché des bureaux au 1er trimestre 2025

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché francilien des bureaux au premier trimestre 2025. Voici ce qu’il faut en retenir.

Le marché de l’investissement

Au premier trimestre 2025, le marché français de l’investissement en bureaux connaît une reprise notable avec 1,4 milliard d’euros engagés, soit une hausse annuelle de 65 %.

L’Île-de-France participe largement à cette dynamique, concentrant 81 % des investissements (1,1 milliard d’euros), un chiffre en progression de 175 % par rapport à 2024, bien qu’il reste inférieur de 51 % à la moyenne des dix dernières années.

Cette embellie est en grande partie due à une opération majeure : la vente de la Tour Trinity à La Défense pour 380 millions d’euros, marquant la première transaction dans ce quartier depuis début 2023 et représentant 34 % des engagements franciliens.

Malgré cela, le Quartier Central des Affaires (QCA) reste la zone la plus ciblée, avec 309 millions d’euros investis à travers 9 des 23 autres opérations recensées.

Paris Centre Ouest (hors QCA) affiche un net regain d’activité, atteignant 185 millions d’euros, tandis que Paris Sud se distingue avec 157 millions d’euros investis, en grande partie grâce à une seule acquisition.

En revanche, les arrondissements du nord et de l’est, ainsi que les zones périphériques (Croissant Ouest, Première et Deuxième Couronne) enregistrent des volumes d’investissement très faibles, jusqu’à -94 % par rapport aux moyennes décennales.

Ce contraste souligne l’attractivité persistante des quartiers centraux face à la désaffection croissante des zones périphériques, dans un contexte encore marqué par des incertitudes économiques.

Le marché utilisateur

Au 1er trimestre 2025, le marché des bureaux en Île-de-France affiche une continuité par rapport à la fin 2024, avec une demande placée de 419 000 m², en baisse de 6 % sur un an et de 20 % par rapport à la moyenne décennale.

L’incertitude économique et géopolitique freine les décisions des entreprises, affectant particulièrement les grandes surfaces (> 5 000 m²), en baisse de 24 %. Les petites surfaces (< 1 000 m²) reculent aussi, tandis que le segment intermédiaire (1 000-5 000 m²) progresse (+27 %), notamment dans le Croissant Ouest et la Première Couronne.

Le marché montre un rééquilibrage géographique : Paris intra-muros voit sa part de marché chuter de 53 % à 40 %, alors que le Croissant Ouest (+16 %) et la Première Couronne (+43 %) progressent nettement. Paris intra-muros, malgré des rebonds dans certains quartiers comme le QCA et les arrondissements 5/6/7 ou 18/19/20, connaît un recul global.

Des transactions majeures (> 15 000 m²) se réalisent désormais majoritairement en périphérie. A titre d’exemple, il convient de citer les signatures du Conseil Départemental de Seine-Saint-Denis (29 000 m² à Saint-Denis) et de la BPCE (15 000 m² à Charenton). Ce mouvement de report s’explique par des loyers élevés à Paris, poussant les entreprises vers des zones plus abordables comme La Défense, qui séduit avec une offre neuve et compétitive (loyer moyen neuf : 388 €/m²/an, en baisse de 7 %).

Les surfaces vacantes continuent d’augmenter, atteignant 5,9 millions de m² (+20 % en un an), avec un taux de vacance de 10,6 %. À Paris, la hausse atteint +51 %, avec un pic de +94 % pour les bureaux neufs. Les taux de vacance les plus élevés sont en Péri-Défense et Première Couronne Nord (>28 %).

Les valeurs locatives montrent une segmentation croissante : les bureaux neufs haut de gamme à Paris (notamment QCA) se maintiennent au-dessus de 1 000 €/m²/an. En périphérie, les loyers sont stables voire en baisse, renforçant l’attractivité de ces zones.

En conclusion, la recherche d’un bon rapport qualité/prix/accessibilité redéfinit la carte du marché des bureaux franciliens. Si la dynamique actuelle se maintient, l’année 2025 pourrait atteindre 1,8 million de m² commercialisés.

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