GRENOBLE | L’étude marché du 4ème trimestre 2024

Immprove publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché grenoblois de l’immobilier d’entreprise au dernier trimestre 2024. Voici ce qu’il faut en retenir.

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

Le marché grenoblois de l’investissement en immobilier d’entreprise n’échappe pas à la dégradation de la conjoncture économique française. Selon les données compilées par la FNAIM Entreprises 38, seulement 19 signatures ont été actées en 2024 pour un montant investi total de 65,6 millions d’euros, un volume en net repli annuel, de l’ordre de 45 %. Comparé à la moyenne des cinq dernières années, ce recul est encore plus marqué : il atteint 51 %.

Après un exercice 2023 majoritairement animé par des opérations industrielles et logistiques, les bureaux redeviennent la première classe d’actif : ils concentrent 44 % des sommes investies, soit 28,9 millions d’euros (- 40 % sur un an). La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) de l’immeuble Ypsillon (près de 3 400 m²) à Échirolles, au profit de la SCPI CAP FONCIERES & TERRITOIRES pour 8,6 millions d’euros, constitue la transaction majeure sur cette typologie d’actif en 2024.

L’attentisme des investisseurs est encore plus visible sur le segment des locaux industriels et logistiques : seulement 26,9 millions d’euros ont été investis en 2024, un montant en chute annuelle de 62 %. À l’inverse des autres classes d’actifs, le marché des locaux commerciaux enregistre une progression annuelle conséquente : les engagements ont été multipliés par plus de huit en un an. Avec seulement 9,8 millions d’euros échangés, ce volume reste cependant faible.

LE MARCHE UTILISATEUR – BUREAUX

Selon les données publiées par la FNAIM Entreprises 38, 124 transactions ont été actées en 2024, un nombre légèrement supérieur à l’exercice précédent (121 en 2023). En dépit de cette hausse du nombre de signatures, la demande placée accuse un repli annuel de 24 % : seulement 37 637 m² ont été commercialisés en 2024, ce volume est également inférieur de 45 % à la moyenne quinquennale.

Ce repli résulte notamment du ralentissement de l’activité transactionnelle sur le segment des grandes surfaces : seules quatre transactions de plus de 1 000 m² sont recensées en 2024, soit un volume commercialisé de 10 923 m² (- 43 % sur un an). L’acquisition de l’ancien site de TOTALENERGIES d’une superficie de plus de 6 700 m² à Saint-Martin-d’Hères par DOLIAM constitue la principale opération de l’année et la seule supérieure à 2 000 m².

Ce ralentissement affecte tous les types de locaux : avec 1 809 m² commercialisés, les opérations clés en main accusent un recul annuel de 63 % quand les commercialisations neuves baissent de 21 % (11 195 m² en 2024) et la demande placée de seconde main de 13 %.

Près de 170 000 m² sont disponibles, un réservoir en croissance annuelle de 21 %. Dans ces conditions, le taux de vacance progresse également et tangente désormais les 9 % à l’échelle de la métropole. Cette augmentation de la vacance concerne tant l’offre neuve que l’offre de seconde main. Portée par un ensemble de livraisons d’envergure, l’offre neuve livrée a quasi doublé en l’espace d’une année et atteint près de 43 000 m². Avec près de 86 000 m², l’offre immédiate de seconde main commercialisable progresse également de manière conséquente, de l’ordre de 43 %. Seule l’offre obsolète (composée de locaux vétustes non utilisables en l’état) se contracte annuellement de 28 %, à 41 000 m².

Dans ces conditions, les valeurs locatives sont relativement stables, en particulier pour les loyers de seconde main. Ainsi, les surfaces en état d’usage situées à Grenoble intramuros se louent généralement entre 120 et 165 €/m²/an quand les loyers du secteur Grésivaudan sont plutôt compris entre 100 et 140 €/m²/an. Pour les communes périphériques, la fourchette est plus large, comprise entre 90 et 145 €/m²/an.

Après deux années marquées par une forte progression des valeurs locatives, les loyers neufs se tassent légèrement mais restent à des niveaux historiquement élevés. À Grenoble, les bureaux de première main se louent généralement entre 175 et 195 €/m²/an. Dans le Grésivaudan, les valeurs neuves sont comprises entre 170 et 190 €/m²/an et dans les autres secteurs périphériques, entre 160 et 175 €/m²/an.

LE MARCHE UTILISATEUR – LOCAUX D’ACTIVITÉS

Toujours selon les données publiées par la FNAIM Entreprises 38, le marché des locaux d’activités dans la métropole iséroise a été plus que dynamique en 2024. 159 960 m² ont été commercialisés, soit une progression annuelle de 56 % et un niveau également supérieur de 33 % à la moyenne quinquennale. En outre, il s’agit de la deuxième meilleure performance jamais réalisée, seulement devancée par l’exercice 2015.

L’activité transactionnelle a majoritairement été animée par des transactions de seconde main : elles concentrent 70 % de la demande placée, soit 112 371 m² commercialisés, un résultat en hausse annuelle de 55 %.  Ce fort dynamisme est notamment soutenu par deux opérations de très grande envergure : d’une part, l’acquisition d’une partie de l’ancien site HP d’Eybens (près de 29 600 m²) par BSO et d’autre part, la vente des locaux précédemment occupés par SCHNEIDER à Montbonnot (19 700 m²) par FRAMATOME.

Avec 11 974 m² commercialisés, les signatures neuves (hors clé-en-main) affichent une progression plus modérée, de l’ordre de seulement 4 %, et ne concentrent que 7 % des surfaces transactées. Enfin, 15 signatures clé-en-main ont été recensées en 2024 contre 5 un an auparavant. Ces opérations représentent un volume commercialisé de 35 615 m², en très forte progression annuelle, de l’ordre de 92 %.

La très forte activité transactionnelle provoque une baisse de l’offre disponible : seulement 55 000 m² (- 11 % sur un an). Ce stock est tellement réduit que le délai théorique d’écoulement (lissé sur 3 ans) correspond à moins d’un semestre de commercialisation. Bien qu’en très forte hausse (seulement 908 m² étaient présentées fin 2023), l’offre neuve reste restreinte : 12 409 m² sont disponibles. Les disponibilités neuves sont quasi exclusivement concentrées dans quelques programmes en cours de développement comme l’Actiparc de la Sure à Voiron ou encore Space Europe à Grenoble.

Conséquence logique de cette pénurie d’offre, une hausse quasi généralisée des loyers est notable : les locaux de seconde main se louent généralement entre 50 et 80 €/m²/an en fonction de leur qualité et de leur localisation, tandis qu’il n’est plus rare de voir des loyers neufs avoisiner les 100 €/m²/an.

Sources : FNAIM Entreprises 38, Immprove

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