BORDEAUX | L’étude marché du 4ème trimestre 2024

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

Contrairement au marché national, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en Nouvelle-Aquitaine ne connaît pas de rebond en cette fin d’année : seulement 43 millions d’euros ont été investis au quatrième trimestre. Sur l’ensemble de l’exercice, les engagements atteignent 226 millions d’euros, un volume en régression annuelle de 37 % et surtout inférieur de 51 % à de la moyenne quinquennale.

L’arbitrage au troisième trimestre de deux entrepôts logistiques totalisant près de 70 000 m² situés à Cestas pour 70 millions d’euros reste la transaction majeure de l’année en Nouvelle-Aquitaine. Cette transaction contribue à la prépondérance de la logistique dans les engagements annuels : elle représente 48 % des sommes investies, soit 108 millions d’euros, une part de marché supérieure de 34 points par rapport moyenne quinquennale.

À l’inverse, les bureaux – habituelle locomotive du marché bordelais – ne concentrent que 18 % des engagements, une part en recul de 36 points par rapport à la moyenne.  En effet, 41 millions d’euros ont été investis dans cette classe d’actifs en 2024, un volume en repli de 84 % par rapport à la moyenne quinquennale.

Les taux de rendement restent stables au quatrième trimestre : les bureaux prime conservent un taux de rendement de 5,50 %, tandis que le yield des boutiques situées à des emplacements numéro 1 affiche 5,00 %. Enfin, les locaux d’activités se cèdent généralement à un taux compris entre 7,50 % et 9,00 %.

LE MARCHE UTILISATEUR – BUREAUX 

En dépit d’un très léger rebond de l’activité transactionnelle en fin d’année (33 500 m² commercialisés au dernier trimestre, meilleure performance trimestrielle de l’année), le marché bordelais des bureaux demeure faiblement animé. Selon les données publiées par l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise Bordeaux Métropole (OIEB traitement a’urba), seulement 245 transactions ont été actées en 2024 (contre 301 en 2023), soit un volume commercialisé de 118 000 m². Ce résultat est en net recul sur un an (- 31 %) et inférieur de 23 % à la moyenne quinquennale.

281 500 m² sont disponibles sous un an, un réservoir en progression annuelle de 29 %. Avec 97 000 m² neufs présentés, l’offre de première main représente 34 % des disponibilités, en progression annuelle de 15 % grâce à un ensemble de livraisons (actées ou à venir). Le ralentissement de l’activité transactionnelle et plusieurs libérations d’envergure provoquent une hausse des disponibilités de seconde main : elles atteignent 184 500 m², soit une croissance annuelle de 38 %.

Malgré cette consolidation de l’offre, le marché intramuros reste tendu : le taux de vacance atteint seulement 5,8 %. Dans ces conditions, les valeurs locatives au cœur de la métropole restent orientées à la hausse. Le loyer moyen neuf progresse de 12 % sur un an pour atteindre 236 €/m²/an HT HC. À 217 €/m²/an HT HC, la valeur moyenne de seconde main progresse à un rythme moins soutenu, de l’ordre de 4 %. Dans les communes périphériques, la croissance des loyers faciaux est plus modérée : + 7 % pour les surfaces neuves (163 €/m²/an HT HC) et + 1 % pour les locaux de seconde main (136 €/m²/an HT HC).

LE MARCHE UTILISATEUR – LOCAUX D’ACTIVITÉS

Toujours selon les données publiées par l’OIEB traitement a’urba, le marché des locaux d’activités dans la métropole bordelaise enregistre 159 signatures, un nombre en retrait annuel de 9 %. Toutefois, avec 147 000 m² commercialisés, la demande placée affiche son meilleur bilan depuis 2017 (à égalité avec l’exercice 2020) : ce volume progresse annuellement de 23 % et dépasse de 6 % la moyenne quinquennale.

Ce résultat est largement porté une dizaine d’opérations en compte-propre pour un volume total de 40 000 m² (+ 208 % sur un an). Les commercialisations de locaux neufs progressent également : 31 000 m² ont été transactés en 2024, soit une croissance annuelle de 32 %. À l’inverse, le marché des surfaces de seconde main accuse un repli annuel de 9 %.

Si l’offre disponible sous douze mois affiche une croissance annuelle de 19 %, elle reste restreinte. Avec 206 500 m² disponibles, le délai théorique d’écoulement est estimé à seulement une année et demie de transactions au rythme actuel de commercialisation. En outre, cette consolidation du stock bordelais est due à des libérations et non à un renouvellement du parc des locaux d’activités : l’offre de seconde main progresse annuellement de 31 % (soit 157 500 m² disponibles à la fin du quatrième trimestre 2024) quand les disponibilités neuves se contractent de 8% (49 000 m² disponibles).

Dans cette configuration de marché toujours sous-offreur, les valeurs locatives demeurent élevées : selon l’OIEB traitement a’urba, les locaux industriels et artisanaux de seconde main se louent généralement entre 75 et 105 €/m²/an HT HC quand les loyers neufs peuvent atteindre 110 €/m²/an HT HC.

LE MARCHE UTILISATEUR – LES ENTREPÔTS

En 2024, 19 transactions ont été enregistrées sur le marché bordelais des entrepôts, un nombre en phase avec les exercices antérieurs. Toutefois, avec 147 000 m² commercialisés, le volume affiche une progression annuelle conséquente, de l’ordre de 23 %. En outre, cette performance se situe également 12 % au-dessus de la moyenne quinquennale.

Cette tendance résulte de l’excellente santé de l’activité transactionnelle des entrepôts de plus de 5 000 m² : 123 000 m² ont été commercialisés au cours de l’année, un volume en progression annuelle de 35 %.

À l’inverse, le marché des entrepôts de moins de 5 000 m² enregistre une activité de seulement 24 000 m² transactés, un volume en recul annuel de 16 %.
Toujours selon les données de l’OIEB traitement a’urba, 104 000 m² sont disponibles sous douze mois dont 65 000 m² pour le segment des actifs logistiques de plus de 5 000 m².

Le dynamisme du marché des grandes surfaces couplé à la pénurie d’offre disponible oriente les valeurs locatives à la hausse : les entrepôts de plus de 5 000 m² de seconde main se louent entre 53 et 56 €/m²/an HT HC. À l’inverse, le ralentissement du rythme de commercialisation des entrepôts de moins de 5 000 m² provoque une baisse des valeurs locatives : ces surfaces se louent majoritairement entre 58 et 71 €/m²/an HT HC selon les données collectées par l’OIEB traitement a’urba.

Sources : OIEB traitement a’urba, Immprove.

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