LILLE | L’étude “bilan” du marché en 2023

Le Groupe EVOLIS vous propose sa nouvelle étude du marché lillois, qui reprend ce qu’il faut retenir de l’année 2023.

Le marché de l’investissement : paralysie généralisée

La dégradation de la conjoncture économique s’est accompagnée d’une série d’éléments contraires au bon dynamisme du marché de l’investissement de la région Hauts-de-France. Après une année 2022 euphorique, affichant 1,5 milliard d’euros investis, l’année 2023 accuse une baisse importante des sommes engagées, avec moins de 466 millions d’€ : un résultat historiquement faible, divisé par 3, comparé à l’an passé !

Confrontés à de nombreuses inconnues financières, de nombreux acteurs ont préféré diluer le risque au travers d’une série d’opérations de moindre envergure, plutôt que d’engager une part plus importante de leurs capitaux dans une unique signature. Alors que l’année 2022 avait été animée par plusieurs deals supérieurs à 100 millions d’€, ce type d’opération d’envergure a disparu des radars en 2023. Seules les tranches inférieures à 20 millions et 50 millions d’€ ont été animées et se partagent respectivement 40 % et 60 % des sommes investies.

Concernant la typologie des actifs, les montants investis sont en recul, quelle que soit la catégorie immobilière ciblée.

Comme l’an passé, la logistique concentre la majorité des sommes engagée. Cumulant 186 millions d’€ en 2023, cette classe d’actifs demeure privilégiée par les investisseurs, bien que sa part de marché soit en recul, passant de 48 % à 40 % en un an.

Avec 147 millions d’€ engagés, représentant 32 % du marché de l’investissement en région lilloise, les bureaux conservent une part stable d’une année à l’autre, et ce, malgré un fort recul annuel de 69 % des sommes investies. En perte de vitesse depuis plusieurs années, le bureau fait face à une série de défis conjoncturels et structurels qui perturbe le dynamisme traditionnel de cette typologie d’actif (contexte économique, évolution des modes de travail, mutation structurelle des bureaux…).

Avec un volume investi approchant 100 millions d’euros, le commerce résiste un peu mieux qu’attendu : sa part de marché grimpe à 21 %, et ce, dans un contexte économique particulièrement défavorable pour cette typologie d’actif. En proie à de nombreuses difficultés intrinsèques depuis plusieurs années, ce secteur immobilier souffre d’un relatif déficit d’intérêt de la part des investisseurs, aggravé encore par le durcissement de l’environnement économique.

Enfin, concernant le segment de l’activité, le ralentissement est moins prononcé par rapport aux autres typologies d’actif : le recul annuel n’est « que » de 37 %. Il faut dire aussi que les montants engagés sont plus modestes, et de ce fait, l’ajustement reste limité.

En ce qui concerne les taux de rendement en 2023, les yields ont poursuivi leur décompression en 2023, quelle que soit la classe d’actifs, conformément à l’évolution des taux de référence de la BCE et de l’OAT 10 ans. Pour les bureaux, le taux de rendement moyen est compris entre 6,75 % et 8 %. Pour l’activité, la fourchette moyenne se situe plutôt entre 7,5 et 9 %. Enfin, pour la logistique, les taux de rendement sont compris entre 6 et 8 %.

Le marché utilisateur – bureaux : un ralentissement en trompe-l’œil

Les chiffres 2023 rendent compte de la solidité du marché des bureaux de la métropole lilloise, et ce, en dépit de la conjoncture économique. Selon les données publiées par l’Observatoire des bureaux de la métropole lilloise (OBM – CCI Grand Lille Hauts-de-France), environ 44 000 m² ont été commercialisés au 4^ème trimestre 2023, en incluant les comptes-propres. Malgré ce dernier trimestre en demi-teinte, la demande placée atteint 195 000 m² : un volume en baisse de 28 % par rapport à l’an passé et inférieur de 21 % à la moyenne quinquennale.

Ce recul constaté par rapport à 2022 s’explique aisément et ne doit pas être surinterprété comme un signe de ralentissement de l’activité transactionnelle. Depuis deux ans, les opérations d’envergure en compte-propre ont dynamisé le secteur des bureaux de la métropole lilloise : elles représentaient 36 % de la demande placée en 2021, 37 % en 2022. Moins nombreuses en 2023, leur part est retombée à 16 %.

En excluant ces opérations, la demande placée enregistrée en 2023 s’élève à 165 000 m² pour 314 signatures. En phase avec l’an passé, ce volume n’accuse qu’un repli modeste de – 12 % comparé à la moyenne quinquennale, prouvant ainsi sa résilience en période de resserrement économique.

Le marché lillois reste majoritairement porté par des transactions de seconde main : ces dernières concentrent 48 % de la demande placée contre 36 % pour les opérations neuves et 16 % pour les comptes propres. Malgré la prépondérance du marché de seconde main, il faut noter que le marché de première main grignote de plus en plus de part dans la demande placé, passant de 27 % en 2022 à 36 % en 2023. 

En ce qui concerne les disponibilités, l’offre immédiate neuve ou livrable sous 3 mois, s’étoffe et avoisine 110 000 m² sur l’ensemble de l’agglomération lilloise. Sur certains secteurs, comme Villeneuve-d’Ascq, Euralille ou Lille Centre, l’offre immédiate progresse fortement en raison de l’intense activité constructive et des livraisons subséquentes.

Dans la continuité des trimestres précédents, les valeurs locatives sont orientées à la hausse, sous l’effet du maintien de la demande et de l’appétence des utilisateurs pour les bureaux neufs. Les loyers pour des immeubles neufs dans les arrondissements centraux et dans les quartiers d’affaires se maintiennent entre 200 €/m²/an et 280 €/m²/an. Mais il n’est pas rare de croiser des valeurs dépassant largement cette fourchette, en fonction de la localisation de l’actif. En périphérie, les surfaces de 1^ère main se louent généralement entre 120 €/m²/an et 160 €/m²/an.

Les valeurs de seconde main suivent également cette tendance haussière : elles sont généralement comprises entre 85 et 150 €/m²/an en dehors de Lille et peuvent grimper jusqu’à 220 €/m²/an en fonction de l’emplacement géographique.

Le marché utilisateur – activités : succès des ventes utilisateurs

Après un début d’année relativement terne, le marché des locaux d’activités de l’agglomération Lilloise a retrouvé des couleurs en cours d’année. La demande placée totalise 177 400 m² pour 167 opérations en 2023, soit un niveau de commercialisation quasi équivalent à celui de 2022.

Comparé à la moyenne quinquennale, ce résultat n’affiche d’un léger repli de 4 %. Il s’agit ainsi d’une performance notable : le marché a maintenu son dynamisme en 2023, en dépit des perturbations économiques et de la rareté de l’offre disponible.

La résilience du marché doit beaucoup à la concrétisation de deux acquisitions, supérieures à 10 000 m², dans les communes de Leers et Nieppe.

Plusieurs ventes d’envergure, s’échelonnant de 6 000 m² (La Chapelle d’Armentières) à 15 000 m² (Nieppe) ont été réalisées en fin d’année, ce qui explique la part importante des acquisitions dans la demande placée en 2023. Totalisant 42 ventes à utilisateurs, dont 4 supérieures à 6 000 m², le marché de l’acquisition représente 45 % de la demande placée, contre environ 30 % en moyenne les années précédentes.

Géographiquement, l’activité transactionnelle s’est principalement déployée au sud de l’agglomération. Ce succès s’explique par une disponibilité plus abondante que dans les territoires voisins : les utilisateurs ont, avant tout, ciblé les parcs d’activités fraîchement sortis de terre dans les zones de Lesquin, Avelin et Seclin.

Avec 40 opérations, les surfaces neuves représentent 23 % de la demande placée, avec un volume de 41 200 m². Cette part est en forte progression comparée à l’an passé : ce phénomène trouve son origine dans la volonté des utilisateurs de privilégier des bâtiments neufs, en accord avec leurs préoccupations environnementales et le bien-être de leurs collaborateurs.

Cette configuration de marché favorise une augmentation généralisée des valeurs et modifie le schéma des loyers sur certains secteurs. Les valeurs locatives pour des locaux de seconde main sont majoritairement comprises entre 70 €/m²/an et 80 €/m²/an, la fourchette est plus élevée pour des locaux de première main, allant de 85 €/m²/an jusqu’à 95 €/m² dans les communes au Sud de l’agglomération.

La tendance haussière est identique sur le marché de l’acquisition, qui se caractérise également par un manque de disponibilité. À cette situation tendue s’ajoute l’impact de la hausse des coûts de construction à l’acquisition : le prix au m² pour des locaux de qualité dépasse ainsi les 1 300 €/m².

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