ÎLE-DE-FRANCE | L’étude du marché au 1er semestre 2022

Le marché de l’Investissement

Après un 1er trimestre en demi-teinte, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise (bureaux, locaux d’activités, entrepôts logistiques et commerce) a connu un rebond au 2ème trimestre 2022 : plus de 4,2 milliards d’euros ont été investis au cours des 3 derniers mois, portant l’investissement semestriel à plus de 7,2 milliards d’euros. Ce résultat, plus qu’encourageant, est en progression annuelle de 30%. Il demeure, toutefois, inférieur de 7 % à la moyenne semestrielle des 5 dernières années.

Cette reprise sera-t-elle durable ? Les incertitudes internationales, l’inflation, la forte augmentation des OAT à 10 ans (+ 176 points de base depuis le 31 décembre 2021) et la remontée des taux d’intérêts sont autant d’aléas qui pèsent sur le marché. EVOLIS constate que certains investisseurs prennent du recul et attendent de voir l’évolution des prochaines semaines, tandis que d’autres adaptent leur stratégie ou renégocient les prix pour tenir compte du surcoût de crédit.

Une partie des investisseurs reste très active, notamment ceux qui n’ont pas besoin de faire appel au crédit. Ces derniers profitent de cette période d’incertitudes pour avancer dans un environnement moins concurrentiel qu’à l’accoutumée, ou pour obtenir des taux de rendement plus élevés sur d’autres actifs.

Les bureaux concentrent près de 75 % des sommes investies en Île-de-France au 1er semestre 2022. Parmi les deals emblématiques du trimestre figure l’acquisition par la SOCIETE FONCIERE LYONNAISE (SFL) de l’immeuble Pasteur (15ème arrondissement) auprès de PRIMONIAL REIM pour 484 M€. Outre cette dernière, Paris concentre plusieurs opérations de plus de 150 M€ à l’instar de l’arbitrage par ICADE des immeubles Millénaire 4 (19ème arrondissement) et Nexxt (20ème arrondissement) au profit respectif du duo BLACKROCK/CGI et de PRIMONIAL ou encore de l’acquisition de l’immeuble RIO dans le QCA par le gestionnaire britannique M&G REAL ESTATE.

Le marché des locaux d’activités et de la logistique reste contraint par une offre insuffisante pour satisfaire les demandes exprimées. Dans la continuité du 1er trimestre, les investisseurs sont toujours enclins à se positionner sur des opérations en blanc et à se lancer dans des opérations de démolition-reconstruction particulièrement coûteuses pour faire face aux objectifs de la loi Climat et résilience.

En rupture avec l’excellent 1er trimestre, l’investissement en commerce marque le pas, totalisant un plus de 200 M€ au 2ème trimestre. La principale transaction des 3 derniers mois concerne l’acquisition par SELECTIRENTE d’un portefeuille de 22 boutiques, essentiellement parisiennes, pour plus de 70 M€.

Le marché des Bureaux

Après un excellent démarrage, le marché francilien des bureaux conserve un fort dynamisme : sur l’ensemble du 1er semestre 2022, plus de 1 020 000 m² ont été placés. En comparaison avec le 1er semestre 2021, la demande placée progresse de plus de 25 % ! Cependant, elle demeure inférieure de près de 10 % par rapport à son niveau de 2019. Au regard de ces résultats, EVOLIS maintient ses perspectives quant à la capacité du marché d’atteindre la barre symbolique des 2 000 000 m² commercialisés en 2022.

Les entreprises continuent de privilégier les quartiers les plus centraux les mieux desservis : Paris intramuros et La Défense trustent près de 60 % de la demande placée régionale. Il convient, toutefois, de souligner que si l’excellent dynamisme parisien concernait surtout le Quartier central des Affaires au 1er trimestre, le 2ème trimestre s’est distingué par une forte activité dans les arrondissements du centre-est (3ème, 4ème, 10ème, 11ème et 12ème arrondissements) et de la Rive gauche.

Portée par de nouvelles livraisons, l’offre immédiate continue de croître et dépasse les 4 100 000 m², en hausse de 5 % sur un an. Pour le 4ème trimestre consécutif, le taux de vacance francilien est plutôt stable et affiche 7,5 %.

Sous l’effet d’une demande soutenue, le loyer facial moyen parisien poursuit sa hausse : il croît de plus de 5 % en un an. Le loyer prime frôle les 1 000 €/m² ! Dans les autres territoires franciliens, les loyers suivent des tendances variables.

Le marché des Locaux d’Activités

Au 2ème trimestre 2022, le marché des locaux d’activités de moins de 10 000 m² (hors entrepôts logistiques de plus de 5 000 m²) enregistre 250 signatures. Sur l’ensemble du 1er semestre, plus de 500 transactions ont été actées pour un total de près de 410 000 m² commercialisés. Cette demande placée est 10 % supérieure à la moyenne semestrielle des 5 dernières années (2017-2021).

Les surfaces neuves représentent un peu plus de 20 % de la demande placée. Il s’agit essentiellement de petites cellules neuves dans des parcs d’activités. Cela résulte d’une offre neuve toujours contrainte : seulement 305 000 m² sont immédiatement disponibles, en baisse de près de 10 % par rapport au 2ème trimestre 2021. Cette pénurie va perdurer : les projets de développement sont rares et bridés par les faibles réserves foncières disponibles.

L’offre immédiate dépasse à peine les 1 150 000 m², en baisse de 6 % sur un an. L’offre supplémentaire à un an apportera moins de 425 000 m² supplémentaires, ce qui ne sera pas suffisant pour inverser la tendance sous-offreuse du marché.

Dans ce contexte de pénurie, les valeurs locatives continuent de croître : le loyer moyen facial de transactions des locaux d’activités de moins de 10 000 m² progresse de 6 % en un an.

Sources : EVOLIS.

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