Le Groupe EVOLIS publie sa nouvelle étude concernant le marché bordelais des bureaux, des locaux d’activités et entrepôts au 1er semestre 2024 et ce qu’il faut en retenir.

Le marché de l’investissement

Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en Nouvelle-Aquitaine n’échappe pas aux incertitudes économiques persistantes. Cette configuration favorise la posture prudente, voire attentistes, de nombreux investisseurs, comme en témoigne la baisse annuelle de 65 % des montants investis. Le volume semestriel n’atteint que 95,2 millions d’euros, soit un résultat 52 % en deçà de la moyenne quinquennale (à période comparable).

Le marché n’a été animé que par des opérations d’envergure modeste : l’acquisition par ETCHE d’un entrepôt logistique de 31 000 m², entièrement loué à CDISCOUNT pour 24 millions d’euros à un taux de rendement de 5,75 %, constitue la principale signature de ce premier semestre.

Le marché utilisateur – Bureaux

En dépit d’une légère reprise de l’activité transactionnelle au cours du deuxième trimestre, le marché des bureaux dans la métropole bordelaise reste peu dynamique. Selon les données publiées par l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise Bordeaux Métropole (OIEB traitement a’urba), seules 120 signatures ont été actées au cours du 1er semestre 2024 (contre 161 un an auparavant), soit un volume commercialisé de 55 000 m², en repli annuel de 47 % (à période comparable).

L’offre disponible sous 12 mois atteint 266 000 m² à la fin du deuxième trimestre 2024, un volume en progression annuelle de 17 %. Grâce à un ensemble de livraisons (actées ou à venir), en particulier dans les secteurs Ouest et Euratlantique, les disponibilités neuves progressent annuellement de 16 % pour atteindre 97 000 m². Le manque de dynamisme de l’activité transactionnelle provoque une croissance significative de l’offre de seconde main (+ 18 %), atteignant 169 000 m².

Malgré cette progression des disponibilités à l’échelle de la métropole, l’offre reste rare dans l’hypercentre de Bordeaux, ce qui entraîne une nouvelle hausse des valeurs locatives de seconde main. Le loyer moyen progresse ainsi de 9 % en un an et atteint 229 €/m²/an HT HC. La tendance haussière est davantage prononcée sur le segment de première main : le renouvellement du parc des bureaux et la préférence des utilisateurs pour les actifs les mieux situés tirent à la hausse le loyer moyen neuf de 13 %, atteignant également 229 €/m²/an.

Le marché utilisateur – Locaux d’activités

Toujours selon les données publiées par l’OIEB traitement a’urba, 89 transactions ont été actées au 1er semestre 2024, soit 76 500 m² commercialisés dont 42 500 m² au deuxième trimestre. En dépit d’un nombre de signatures en très léger repli, ce volume progresse annuellement de 24 % (à période comparable).

La consolidation du stock disponible se poursuit : l’offre disponible sous douze mois affiche une progression annuelle de 32 % pour atteindre 186 000 m². Cette croissance des disponibilités est tant visible pour les locaux neufs (+ 28 % sur un an, 43 000 m² disponibles) que pour les surfaces de deuxième main (+ 33 %, 143 000 m²). En dépit de ce phénomène de consolidation et de renouvellement du parc des locaux d’activités, le marché bordelais reste soumis à une configuration sous-offreuse.
Dans ces conditions, les valeurs locatives poursuivent leur ascension. Les locaux industriels de seconde main se louent généralement entre 80 et 105 €/m²/an HT HC, tandis que le loyer des surfaces neuves peut dépasser les 115 €/m²/an HT HC.

Le marché utilisateur – Entrepôts

Après un démarrage amorphe, le marché des entrepôts s’est quelque peu animé au deuxième trimestre : 5 opérations pour un total de 55 000 m² sont recensées. En comparaison avec le 1er semestre 2023, ce volume se replie de 14 %.
Toujours selon l’OIEB traitement a’urba, 88 500 m² sont disponibles sous douze mois dont 56 000 m² sur le créneau des locaux logistiques de plus de 5 000 m². En dépit d’une progression annuelle de plus de 70 %, ce niveau de disponibilités reste particulièrement faible.

Dans ce contexte, les valeurs locatives se maintiennent à un niveau élevé : les petites surfaces de seconde main se louent généralement entre 60 et 80 €/m²/an HT HC quand le loyer des entrepôts de classe A est plutôt compris entre 50 et 60 €/m²/an HT HC.

SOURCES : IMMOSTAT, OIEB traitement a’urba, EVOLIS.

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