BORDEAUX | Le bilan au 1er trimestre 2024

Le marché de l’investissement

Les contraintes monétaires continuent d’entraver le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts logistiques et locaux industriels) : seulement 1,7 milliard d’euros a été investi au cours du 1er trimestre 2024 dans l’Hexagone, un volume en recul annuel de 56 % et inférieur de 68 % à la moyenne quinquennale (à période comparable).

Le marché de la région Nouvelle-Aquitaine n’échappe pas à ce ralentissement des investissements en immobilier d’entreprise : à peine 33,4 millions d’euros ont été engagés au 1er trimestre 2024, un volume en régression annuelle de 73 % et également 68 % en-deçà de la moyenne quinquennale (à période comparable).
Dans le détail, seules 3 opérations (d’un montant unitaire supérieur à 4 millions d’euros) ont été actées en ce début d’année. L’arbitrage par KLEPIERRE au profit de BRADFORD AM du centre commercial Champ de Mars à Angoulême constitue la principale signature, représentant à elle seule 60 % des engagements néo-aquitains.

Le marché des utilisateurs – Bureaux

Après l’excellente dynamique enregistrée en 2023, le marché des bureaux dans la métropole bordelaise a fortement marqué le pas au 1er trimestre 2024. En effet, selon les données publiées par l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise Bordeaux Métropole (OIEB traitement a’urba), seules 47 transactions ont été actées en ce début d’année, soit un volume commercialisé de 24 000 m². En comparaison avec le 1er trimestre 2023, ce résultat est en recul de 48 % en nombre et de 41 % en volume.

Ce fort repli est notable sur le marché de seconde main (- 38% en un an) et plus encore sur celui de première main (hors opération en compte-propre) en baisse annuelle de 74 % avec seulement 4 500 m² commercialisés

L’offre disponible sous 12 mois atteint 236 500 m² à la fin du premier trimestre 2024, un volume en progression annuelle de 13 %. Grâce à un ensemble de livraisons significatives (actées ou à venir) dans les secteurs Ouest et Euratlantique, les disponibilités neuves progressent annuellement de 31 % pour atteindre 87 500 m². Le manque de dynamisme de l’activité transactionnelle provoque également une légère croissance de l’offre de seconde main (+ 5%), soit 149 000 m².

Selon l’OIEB traitement a’urba, le loyer moyen à Bordeaux intramuros (Cœur Euratlantique inclus) progresse annuellement de 6 % et atteint 219 €/m²/an HT HC. Une augmentation similaire est enregistrée dans les secteurs périphériques (valeur moyenne à 136 €/m²/an HT HC).

Si le loyer moyen facial neuf en périphérie conserve une certaine stabilité (+ 2 % sur un an ; 155 €/m²/an HT HC) en adéquation avec les tendances identifiées en 2023, les valeurs de première main à Bordeaux intramuros repartent à la hausse après un exercice précédent marqué par une phase de correction des valeurs sous l’effet notamment de signatures prime à 280 €/m²/an. Ainsi, le loyer moyen neuf intramuros affiche une croissance annuelle de 6 %, à 222 €/m²/an.

Le marché des utilisateurs – Locaux d’activités

Toujours selon les données publiées par l’OIEB traitement a’urba, 32 transactions ont été actées au 1er trimestre 2024, soit 34 000 m² commercialisés. Ce résultat a largement été soutenu par la finalisation de 3 opérations en compte-propre pour un total de 14 500 m – dont la future usine de LAMSO de plus de 8 000 m² à Blanquefort –². Le marché affiche ainsi une progression annuelle (à période comparable) de l’ordre de 8 %.
En dehors de ces signatures, la situation est radicalement différente : avec seulement 29 transactions contre une cinquantaine un an auparavant, le volume commercialisé hors compte-propre (CP) accuse un retard de 33 %. Ce recul affecte principalement les commercialisations neuves (- 60 % sur un an) et dans une moindre mesure, celles de seconde main (-18 %).
Dans la continuité des derniers trimestres, l’offre disponible sous douze mois poursuit sa consolidation : les disponibilités ont progressé de 25 % annuellement pour atteindre 181 500 m². Cette consolidation résulte essentiellement des futures livraisons : en un an, l’offre neuve a crû de près de 160 % et concentre désormais 30 % du stock. Avec 127 000 m² disponibles, les disponibilités de seconde main demeurent stables sur un an (+ 2 %).

En dépit du renouvellement du parc, les surfaces présentées à l’acquisition demeurent rares et largement insuffisantes pour répondre aux demandes exprimées. Selon l’OIEB traitement a’urba, les locaux d’activités neufs se cèdent majoritairement entre 1 350 et 1 600 €/m² HD.
Sur le versant locatif, la tendance est similaire : les valeurs locatives poursuivent leur ascension. Les locaux industriels de seconde main se louent généralement entre 75 et 105 €/m²/an HT HC quand le loyer des surfaces neuves avoisine les 120 €/m²/an HT HC.

Le marché des utilisateurs – Entrepôts

Aucune transaction logistique n’a été recensée dans la métropole girondine au 1er trimestre 2024.

SOURCES : IMMOSTAT, OIEB traitement a’urba, EVOLIS.

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